Продажа квартир без ведома собственника. Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует? Частный риэлтор о продаже квартиры по доверенности

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, - это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% - треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства , или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования - преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России - Avito , Domofond , «Яндекс.Недвижимость ». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, . Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача - создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете , что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель - убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками. Вопрос Право подписи договора по доверенности Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку? Ответ Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности.

Сделки с недвижимостью в рф. законы и процедуры

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками. По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца. Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество.

В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи. Законодательная база В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

Как продать квартиру с прописанным человеком?

Указывается адрес квартиры, кадастровый номер и точная доля в ней;

• стоимость доли;
• перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• передача квартиры по акту;
• подписи сторон.

По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки. Можно ли заключить сделку без согласия других собственников Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу.

Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки. В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.

Продать долю в квартире без согласия собственников можно через договор дарения.

Как и для чего устанавливается «запрет» на сделки с недвижимостью?

То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки. Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Инфо

Если второй собственник против Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают. Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Внимание

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.Попытаться решить проблему можно через суд.

Продажа квартиры по доверенности

Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры. Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.
В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.
В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Как не допустить, чтобы продали квартиру без ведома собственника

Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу. Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи.

Это повлечет отмену дарения. Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.

Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что налог продавец платит с суммы, прописанной в договоре.

Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа. Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга. Перечисленные способы являются условно законными.

Можно ли продать квартиру без личного присутствия?

Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:

1. Сбор необходимых документов, подтверждающих право на выселение зарегистрированного жителя.
2. Подача заявления в суд, либо в администрацию населенного пункта, чтобы она обратилась с заявлением в суд.
3. Участие в судебном процессе и доказывание своих прав на выселение данного гражданина.
4. Получение судебного решения о снятии с учета человека.
5. Подача заявления в регистрирующие органы с предоставлением полученного судебного решения и некоторых других обязательных документов для снятия с учета проживающего жителя.
6. В течение нескольких дней данный гражданин будет выписан из квартиры, о чем будет сделана соответствующая запись в домовую книгу.

В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия.

На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры. Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу.

Но и такая ситуация вполне разрешима. Основные аспекты Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации. По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода. Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре.

Можно ли в россии 2018г продать квартиру без личного присутствия

П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками. Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий.

На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно. Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права. Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

• сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
• текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
• круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности.
ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе. Как продать квартиру по доверенности без собственника Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра. В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному , можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества . Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

• сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
• осуществление продажи квартиры;
• подписание договора купли-продажи;
• получение денежных средств за продажу имущества;
• сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия , то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно .

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу :

• сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
• текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
• круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

• доверенность;
• паспорта сторон сделки;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить . Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца . Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

• доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
• недееспособность лица выдавшего доверенность;
• отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной . В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Вопрос

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Продать квартиру в отсутствии одного из собственников возможно, надо лишь со знанием подойти к данному вопросу. В любом случае, помощь юридически образованного человека не будет лишней, так как каждый случай – особенный и требует индивидуального подхода с учетом всех тонкостей и нюансов.

Если среди вашего ближайшего окружения нет человека, владеющего знаниями в области действующего законодательства, то вы можете проконсультироваться в компании «Правосфера». Все варианты связи имеются на нашем сайте. Звонки на горячую линию можно осуществлять круглосуточно из любого региона РФ, и они будут бесплатными. Также вы можете задать свой вопрос, отправив его на электронную почту или в онлайн чат портала.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Чтобы заключить сделку по квартире, у которой несколько собственников, например, супруги, совершеннолетние дети и пр., необходимо их присутствие при подписании договора. Однако не всегда имеется возможность собрать всех заинтересованных в одно время и в одном месте. В такой ситуации можно воспользоваться письменным разрешением, заверенным нотариусом, того собственника, который не может явиться.

Очень часто супруги, имеющие равные права на недвижимость, пишут друг на друга доверенность, позволяющую им свободно распоряжаться совместным имуществом. Этот документ может быть использован и при совершении продажи квартиры. Иногда права на собственность получаются в результате приватизации, и в такой ситуации владеть квартирой могут совершенно посторонние друг другу люди.

Важно! В случае если хотя бы один из собственников не готов продавать недвижимость – сделка не состоится.

Можно ли продать квартиру в отсутствии собственника?

Конечно, можно! Если вопрос только в самой процедуре, то есть собственник знает о продаже и ничего не имеет против. В такой ситуации, как уже говорилось выше, можно либо написать доверенность, либо дать письменное согласие на совершение сделки. Любой из этих документов необходимо заверить у нотариуса. Однако встречаются и другие ситуации.

1. Один из собственников пропал. В случае, когда срок составляет больше пяти с половиной лет, совладельцы могут поднять вопрос о признании пропавшего умершим. Как только такое решение будет вынесено и оформлено наследство, квартиру можно будет выставлять на продажу. Риск в том, что при появлении пропавшего гражданина и предъявления им своих прав, сделка может быть расторгнута.
2. С собственником нет связи. В ситуации, когда совладелец не проживает в квартире, меняет место жительства, и в последнее время контакт с ним не налажен, можно продать квартиру без него так, как это делается при долевой собственности. То есть по последнему известному месту пребывания высылается уведомление о продаже. Через месяц, если гражданин не объявился, квартиру можно продать, но его доля сохраняется, то есть для покупателя есть риск возвращения совладельца.
3. Собственник отбывает наказание в МЛС. В принципе, такая ситуация не считается сложной, если гражданин ничего не имеет против продажи квартиры.

Пример. Молодой человек за мошенничество был наказан и попал в МЛС. Так как, наравне с родителями, он являлся владельцем приватизированной квартиры, они обратились к нему с предложением продать ее и приобрести две других. Парень был не против, и чтобы не терять время (до окончания наказания оставалось полгода), решили, что все сделают родители без его участия. Молодой человек написал доверенность на отца (чтобы тот мог действовать от его имени), которую подписал начальник колонии. Гражданин был окончательно выписан из квартиры, которую супруги продали, а вместо этого ему была куплена новая жилплощадь.

1. Собственник не согласен на продажу. В этом случае можно потребовать выделения своей доли через суд и попытаться продать только свою часть, что вполне реально.

Продажа квартиры без согласия собственника

Если один из собственников не желает продавать квартиру, хотя он ей не пользуется, или его доля весьма мала, то можно осуществить сделку через суд. Когда мнение собственника может быть игнорировано?

• Его доля ничтожна по сравнению с суммарной частью остальных владельцев.
• Его доля не может быть выделена в натуральном виде.
• Часть настолько мала, что не может быть выражена в площади комнаты, то есть невозможно предоставить другое жилье.
• Собственник не проживает в квартире, не платит за нее, никак не участвует в ее содержании.

Помощь юриста при продаже квартиры в отсутствии собственника

Если вам надо срочно продать квартиру, но сделка не может состояться, так как один из собственников недоступен, обратитесь в компанию «Правосфера». Юрист предложит вам варианты решения возникшей проблемы и тогда, когда собственник не против сделки, и в случае его отказа, и тогда, когда владельца найти невозможно.

В каждой ситуации, следует действовать индивидуально, так как нет единого решения для всех возможных проблем. Несведущему человеку быстро понять все нюансы и разобраться в тонкостях очень сложно, поэтому разумнее всего заручиться поддержкой юриста. Мы смогли решить многие проблемы, поможем и вам!

Широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников

Конституция Российской Федерации декларирует, что «право частной собственности охраняется законом». Однако если включить телевизор, зайти в интернет или просто полистать газеты и журналы, становится очевидно, что преступления против собственности являются самыми многочисленными среди всех противоправных деяний. Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников. О типичных способах совершения данного правонарушения рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Черные риелторы и «псевдоагентства» недвижимости

Начнем с наиболее известного способа мошенничества, который с размахом используют черные риелторы и небольшие «псевдоагентства» недвижимости. Следует отметить, что создаются такие «агентства» именно с целью обмана и мошенничества, а не для оказания услуг населению. Чаще всего ютятся они в небольших и невзрачных офисах с минимумом персонала, мебели и оргтехники. Как правило, подобные «агентства» широко себя не афишируют, ибо в их задачи не входит привлечение внимания.

Риелторская деятельность, как и любая другая, имеет свои профессиональные обычаи и правила. Если вы обращаетесь в крупную риелторскую компанию для совершения сделки, то сотрудники зачастую просят оставить оригиналы документов на недвижимость у них в офисе. Почему это делается? Во-первых, для того чтобы клиент не переметнулся к конкурентам, а во-вторых, с целью ускорить оформление договора: удобнее, когда документы под рукой и не надо постоянно вызывать клиента. Так поступают крупные официальные риелторы. А вот мошенники требуют оставить оригиналы документов для того, чтобы обмануть собственника и оформить куплю-продажу без его участия.

Происходит это следующим образом. Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества. Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15–20 сделок за год.

Вот характерный пример. В 2013 году в Пензенской области полиция обезвредила банду черных риелторов, которые обманным путем без участия собственников продавали их квартиры. Аферисты действовали нагло и до предела цинично.

Они крали, а чаще забирали у хозяина документы, когда последний приходил в «агентство», чтобы обменять или приватизировать жилье. Получив бумаги, преступники без ведома собственника продавали его недвижимость. При этом мошенники использовали двойников жертв. Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы.

Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична для современной России (исключая разве что использование двойников). Подобные случаи встречаются во всех регионах.

Незаконные действия родственников и знакомых

Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.

Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что он при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили на погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.

Если хозяин долго не появляется в квартире

Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество - лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.

Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.

Как же обезопасить себя от подобных ситуаций?

Никогда, никому и ни при каких условиях не отдавайте оригиналы документов на недвижимость. Ну а уж если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества.

Когда вы решили продать, обменять, приватизировать или перепланировать свой объект недвижимости, обращайтесь только в крупные и проверенные риелторские агентства.

Если же вам все же приходится обращаться к малоизвестным риелторам, то не поленитесь проверить их репутацию на форумах в интернете, собрать информацию из открытых источников, посмотреть данные о компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента» http://egrul.nalog.ru/. Там может оказаться интересная информация.

Родственные отношения, конечно, святы, но если у вас есть хотя бы тень сомнения, не отдавайте родственникам, а тем более знакомым оригиналы документов на квартиру или иную недвижимость.

Если вы надолго покидаете жилище, поставьте его под официальную охрану. Мошенники стараются не связываться с таким имуществом.

Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром. От кражи, может быть, и не спасет, но мошенники точно не позарятся на квартиру.

При совершении любой сделки с недвижимостью, прежде чем идти к риелтору, обязательно обратитесь к профессиональному юристу для правового сопровождения и консультации.