Социальные сети

Долевое и совместное владение недвижимостью — проблемы и решения. Разрешение споров в суде

Первое собрание в товариществе собственников.

Эдуард Латушко
Введение.

Благодаря приватизации, начатой в девяностых годах и продолжающейся по настоящий день в стране сформировался класс собственников жилых и нежилых помещений. При этом доля частного сектора в собственности на жилье составила более 80%. Это привело к появлению понятия совместное домовладение, а также необходимости правового регулирования отношений собственников жилых и нежилых помещений как в многоквартирных домах так и в административных зданиях.
Закон «О совместном домовладении», принятый в 1998г.,определил совместное домовладение как правоотношение собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (Ст.1).
При этом к общей долевой собственности относятся - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (Ст.1), что составляет примерно 80-90% от стоимости строительства здания.
Обязанность собственника нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома, закреплены законодательно в Гражданском кодексе (Ст. 211, 252) и Законе «О совместном домовладении»(Ст.11). Содержание квартиры собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общей долевой собственности ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом
В Законе «О совместном домовладении»(Ст.15)отмечено, что собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
1. Непосредственным управлением.
Когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, собственники этих помещений могут заключить между собой договор о совместном домовладении (типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением Совета Министров

Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. №569) и по взаимному согласию поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего в лице любой эксплуатирующей организации или частного лица.
2. Управлением через товарищество собственников.
При данном случае управления собственниками создается юридическое лицо - товарищество собственников цель которого - обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома, а основной орган управления - общее собрание собственников на котором рассматриваются основные вопросы, такие к примеру как утверждение годового бюджета.
3. Иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь
Через организации граждан застройщиков (ст. 107 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников.Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом (Ст. 16 Закона «О совместном домовладении»).
На необходимость принятия решения по выбору способа управления обще долевого имущества в многоквартирных домах указывает и Постановление Совета Министров № 45 от 17.01.03г.
Наиболее эффективным и приоритетным в государственной жилищной политики способом управления общим имуществом является управление через товарищество собственников. Создание товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. Именно собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества.

Данная брошюра является путеводителем для тех, кто хочет, создав товарищество собственников стать полноценным хозяином своего дома.
Мы желаем Вам создать и жить в хорошо управляемом товариществе собственников, сосредоточить свое внимание и энергию на высоком уровне обслуживания, быть предельно грамотными и знающими специалистами в нелегком деле сохранения и обслуживания своей недвижимой собственности.

Успехов Вам!

Подготовка к собранию.
Если в вашем доме назрела необходимость смены способа управления общим имуществом(неудовлетворительное техническое обслуживание здания, ущемление прав собственников по совместной эксплуатации элементами общего имущества, ухудшение условий проживания граждан, неэффективное использование средств на содержание зданий, капитальный ремонт), Вы можете выступить инициатором проведения собрания по выбору(смене) способа управления.
Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы общее собрание собственников состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания. Для этого Вам необходимо найти единомышленников и создать инициативную группу в количестве 3-5 человек. Найдите председателя или члена правления товарищества собственников вашего района, который смог бы проконсультировать Вас по подготовке собрания, а также выступить на собрании с информацией о товариществах собственников.
Распределите среди членов инициативной группы обязанности по выполнению подготовительных мероприятий:
1. Предварительное ознакомление жильцов с информацией о товариществе собственников. Это могут быть информационные листки вывешенные на подъездах, или разложенные в почтовые ящики. Текст информационного листка смотрите в приложении 1.
2. Анкетирование с целью выяснения проблемных вопросов которые могут повлиять на выбор способа управления, а также готовность участвовать в создании и работе товарищества собственников. Анкетирование можно провести письменным опросом, развесив анкеты на подъездах или опустив в почтовые ящики, либо по квартирным обходом собственников жилья.. В случае по квартирного обхода необходимо уведомить жильцов о времени обхода и предупредить участкового инспектора. По квартирный обход осуществлять вдвоем (желательно мужчина и женщина), с собой иметь паспорт, бейджик с указанием Ф.И.О. члена инициативной группы, анкеты. Обход желательно проводить в будние дни с 18 до 21, в выходные не ранее 11, не более 10 минут на квартиру.
3.Уведомить администрацию района о подготовке собрания по выбору способа управления. Попросить помощи в выборе помещения для проведения собрания, а также в получении копии технического паспорта на здание для определения долей собственников в общей долевой собственности и список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности - с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей площади многоквартирного дома.
4. Подобрать актив. Актив подбирается из личных знакомых, соседей, по данным анкет, по советам собственников жилья, при по квартирном обходе. Предварительное обсуждение с активом и инициативной группой кандидатур в правление товарищества собственников и ревизионную комиссию.
5.Определить дату и время проведения собрания по выбору способа управления(выходной день, либо вечер буднего дня) Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. При этом необходимо помнить, что о собрании собственник должен быть предупрежден за 20 дней до его проведения.
6. Разработка сценария проведения собрания, назначение ответственных(за регистрацию участников собрания, подготовку выступлений по повестке дня, приглашение на собрание, подготовку помещения и т.д.)
7. Подготовить уведомления всем собственникам помещений дома о проведении собрания по выбору способа управления. В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
8. Направить уведомления о проведении собрания каждому собственнику заказным письмом или вручить им под расписку.
9. Подготовить списки регистрации собственников помещений, где указать графы для номера квартиры, доли в общем имуществе, № регистрационного номера на помещение, Ф.И.О. собственника, Ф.И.О. доверенного лица, номер доверенности и кем заверена, подписи собственника или доверенного лица.
Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его в общем имуществе, установленной в соответствии с положениями Статьи 8 Закона «О совместном домовладении» Так, если общая площадь жилого дома составляет, например, 1000 кв. метров, а гр-ну Иванову принадлежит квартира общей площадью 100 кв. метров, то его доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения будет составлять 10%.
Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании собственников, но при этом высказывается за создание товарищества собственников, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанная доверенность удостоверяется нотариально или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией или администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.
При проведении общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.

Проведение собрания
В начале собрания все собственники регистрируются.
Участники собрания должны иметь при себе документы, подтверждающие их полномочия, - оригинал или нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на помещения, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, надлежащим образом заверенную доверенность на право участия в общем собрании собственников помещений.
Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.
Первое собрание начинает инициатор собрания и оглашает повестку собрания

11. Разное.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом.
Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Собственнику помещения
Ф.И.О., адрес

УВЕДОМЛЕНИЕ
^ О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА N __ ПО УЛИЦЕ _____________

Уважаемый ______________________!

"___"__________ 2006 года в ___ часов 00 мин. в ________________, расположенном по адресу: Минск, ул. ___________, д. N ____, будет проведено общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N ___ по улице _______________ Минска. Данное общее собрание будет проводиться по инициативе ______________________. Для регистрации в качестве участника общего собрания при себе необходимо иметь: 1) физическим лицам указанное уведомление, документ, удостоверяющий личность, свидетельство или заверенную копию свидетельства о праве собственности на жилое (нежилое помещение); 2) юридическим лицам - доверенность юридического лица - собственника жилых (нежилых) помещений, иные документы, подтверждающие право собственности на помещение.
Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в общем имуществе, установленной в соответствии с положениями Закона « О совместном домовладении»..

Повестка дня общего собрания:
1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Избрание счетной комиссии общего собрания.
3.Утверждается регламент собрания.
4.Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании
5. Выступление председателя или члена правления товарищества собственников вашего района с информацией о Товариществе собственников.
6. Выбор способа управления многоквартирным домом.
7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.
8. Выбор правления товарищества собственников жилья.
9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..
10. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.
11. Разное.

Напоминаем Вам:
Решение общего собрания, принятое в установленном порядке Законом « О совместном домовладении», является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Для предварительного ознакомления с проектом Устава товарищества собственников жилья, иными документами, которые будут обсуждаться на общем собрании, Вы можете обратиться в удобное для Вас время с 10 ч. 00 мин. до 18 час. 00 мин. в ______________ по адресу: Минск, ул. _____________ д. ___.

Инициатор общего собрания __________
(подпись)

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное. (абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством. (в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

2. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.

Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным настоящего Кодекса.

Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным настоящим Кодексом и земельным законодательством.

2. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

3. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

2. Размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых в соответствии с пунктом 3 статьи 258 настоящего Кодекса.

Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении»

Принят Палатой представителей 17 декабря 1997 года.
Одобрен Советом республики 20 декабря 1997 года.
Подписан Президентом Республики Беларусь 8 января 1998 года.
Вступил в силу 22 января 1998 года.

Настоящий Закон определяет правовые, социальные, организационные и экономические отношения в совместном домовладении и направлен на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества, создание гарантий социальной защищенности собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные понятия и их определения

Для целей настоящего Закона применяются следующие основные понятия и их определения: совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью; общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования; застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам.

Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении

Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении регулирует: отношения собственности совместного домовладения; порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения; порядок создания, деятельности и ликвидации товарищества собственников.

Статья 3. Субъекты отношения по совместному домовладению

Субъектами отношений по совместному домовладению являются собственники недвижимого имущества совместного домовладения - государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество.

Собственниками недвижимого имущества совместного домовладения могут быть Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы, любые физические и юридические лица Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные лица в пределах прав, предоставленных им законодательством Республики Беларусь.

Статья 4. Применение законодательства Республики Беларусь о совместном домовладении

Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении применяется при возникновении совместного домовладения: в существующих жилых, нежилых и многоцелевых зданиях; во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных, а также в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых, нежилых и многоцелевых зданиях.

Статья 5. Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении

Отношения по совместному домовладению регулируются настоящим Законом, Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства Республики Беларусь.

ГЛАВА 2. ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ

Статья 6. Возникновение и прекращение совместного домовладения

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.

Совместное домовладение прекращается в случаях: если право собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом перешло к одному собственнику; гибели или уничтожения недвижимого имущества совместного домовладения (по решению общего собрания собственников); иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Статья 7. Осуществление права собственности на жилые и (или) нежилые помещения

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, находящимися в государственной и (или) частной собственности, в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Собственники жилых и (или) нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности жилые и (или) нежилые помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь, без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Статья 8. Доля в праве общей собственности на общее имущество

Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

В случае образования или приращения общего имущества порядок определения и изменения долей собственников в праве собственности на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждой из сторон либо в ином порядке, определенном собственниками.

Споры, возникающие при определении долей в праве общей собственности на общее имущество, рассматриваются в судебном порядке.

Статья 9. Осуществление права собственности на общее имущество

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.

Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений.

Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.

Статья 10. Предоставление земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения

Земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется собственникам этого имущества в пользование, владение или продается в частную собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством Республики Беларусь.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, на которых располагается недвижимое имущество совместного домовладения, определяются в соответствии с земельно-кадастровой документацией.

Статья 11. Обязанности собственника по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности.

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечить покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона.

По решению собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.

Неиспользование собственником принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.

В случае невнесения собственником жилых и (или) нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в судебном порядке.

Статья 12. Ответственность собственников недвижимого имущества совместного домовладения

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения, нарушившие требования настоящего Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Собственники, причинившие вред в результате незаконных действий, возмещают пострадавшим убытки в объеме и порядке, установленных законодательством Республики Беларусь.

Статья 13. Социальные гарантии

При совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений, установленные нормативными актами Республики Беларусь, соответствующими решениями республиканских органов государственного управления, местными исполнительными и распорядительными органами.

В случае создания товарищества собственников установленные законодательством Республики Беларусь государственные дотации на содержание, текущий и капитальный ремонт жилых домов передаются товариществам собственников.

Дотации на оплату отдельных видов коммунальных услуг, компенсации на оплату жилья отдельным категориям граждан из числа собственников, нанимателей и арендаторов недвижимого имущества совместного домовладения, предоставляемые из республиканского или местного бюджета, и иные предусмотренные законодательством Республики Беларусь льготы предоставляются в размере и порядке, установленных для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Статья 14. Контроль за техническим состоянием и эксплуатацией недвижимого имущества совместного домовладения

В целях создания недвижимого имущества совместного домовладения в надлежащем техническом состоянии исполнительные и распорядительные органы осуществляют в соответствии с законодательством Республики Беларусь контроль за соблюдением участниками совместного домовладения норм технического состояния и эксплуатации недвижимого имущества.

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ

Статья 15. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.

Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов: непосредственным управлением; управлением через товарищество собственников; иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.

Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном статьей 17 настоящего Закона.

Статья 16. Сроки выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.

В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.

До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом.

Статья 17. Порядок проведения общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения

Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица.

Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.

Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принимать участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участие в голосовании либо голосовании против.

Статья 18. (не приводится как не вступившая в силу)*.

Статья 19. Организация непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения

При выборе собственниками непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения они могут заключить между собой договор о совместном домовладении.

По договору о совместном домовладении собственники обязуются совместно действовать с целью сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения. Участники договора о совместном домовладении по взаимному согласию могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего.

Требования к договору о совместном домовладении устанавливаются настоящим Законом, Типовым договором о совместном домовладении и иными актами законодательства Республики Беларусь.

Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

ГЛАВА 4. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

Статья 20. Товарищество собственников

Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства Республики Беларусь и своим уставом.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.

Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов в соответствии с частью первой статьи 6 настоящего Закона. В случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом - застройщиком.

Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.

Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его учредительными документами за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, дотаций, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона, и прочих поступлений.

Статья 21. Учредительные документы товарищества собственников

Учредительными документами товарищества собственников являются его устав и учредительный договор.

Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей - собственников недвижимого имущества совместного домовладения. В случае, предусмотренном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона, устав товарищества собственников может быть утвержден застройщиком.

Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества регулируются учредительным договором, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников.

Типовой устав товарищества собственников и Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников утверждаются Советом Министров Республики Беларусь.

Статья 22. Государственная регистрация товарищества собственников

Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется соответствующим органом регистрации по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Для регистрации товарищества собственников представляются: заявление; протокол общего собрания собственников; учредительный договор; устав товарищества собственников; копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения, удостоверенные должностным лицом органа государственной регистрации либо иным уполномоченным на то должностным лицом; перечень имущества, являющегося общей собственностью; справка о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенная председателем общего собрания собственников.

Для регистрации товарищества во вновь строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданиях представляются следующие документы: заявление; учредительный договор или решение застройщика о создании товарищества собственников; устав товарищества собственников; копия документа, разрешающего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания; копии правоустанавливающих документов, либо документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Решение о государственной регистрации товарищества собственников должно быть принято в срок не более 30 дней с даты подачи заявления с приложением необходимых документов. О принятом решении в пятидневный срок в письменной форме сообщается лицу, указанному в заявлении о регистрации.

Товариществу собственников в пятидневный срок с момент принятия решения выдается свидетельство о его регистрации.

Отказ в государственной регистрации товарищества собственников возможен в случаях нарушения порядка и условий создания товарищества, при несоответствии учредительных документов требованиям настоящего Закона, законодательства Республики Беларусь, Типового устава товарищества собственников и (или) Типового учредительного договора о создании товарищества собственников.

Статья 23. Права товарищества собственников

Товарищество собственников имеет право: организовывать обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников; оказывать иные услуги собственникам; пользоваться кредитами банков; получать в установленном порядке в пользование земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь; производить в установленном порядке перепланировку недвижимого имущества совместного домовладения; распоряжаться имуществом товарищества собственников; заключать договоры на представление коммунальных и других необходимых услуг; требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 11 настоящего Закона, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь; (абзац десятый не приводится как не вступивший в силу)*; совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству Республики Беларусь.

Статья 24. Обязанности товарищества собственников

Товарищество собственников обязано: выполнять договорные обязательства; обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества совместного домовладения; обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержания и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения; обеспечить выполнение требований настоящего Закона и иных актов законодательства Республики Беларусь.

Статья 25. Членство в товариществе собственников

Членами товарищества собственников могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.

Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются: прекращение права собственности его члена на жилые и (или) нежилые помещения и иное недвижимое имущество совместного домовладения; смерть гражданина - собственника жилых и (или) нежилых помещений; ликвидация юридического лица - собственника жилых и (или) нежилых помещений; отчуждение собственником имущества; иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и уставом товарищества собственников.

При приобретении в собственность жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества с момента возникновения права собственности.

Права и обязанности членов товарищества собственников определяются учредительными документами товарищества и законодательством Республики Беларусь.

Статья 26. Органы управления товарищества собственников

Органами управления товарищества собственников являются: общее собрание его членов; правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества в соответствии с его уставом.

Порядок создания и деятельности органов управления товарищества собственников определяется его уставом.

Статья 27. Контрольные органы товарищества собственников

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников общее собрание его членов избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества или их представителей либо нанимает аудитора.

Срок деятельности, функции и полномочия ревизионной комиссии (ревизора) определяются уставом товарищества.

Статья 28. Прекращение деятельности товарищества собственников

Деятельность товарищества собственников прекращается по решению общего собрания его членов только при условии выбора этим собранием иного способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения.

Деятельность товарищества собственников может быть прекращена по решению судебных органов в случае неоднократного или грубого нарушения им законодательства Республики Беларусь.

Товарищество собственников прекращает свою деятельность также в случаях, предусмотренных статьей 6 настоящего Закона.

При прекращении деятельности товарищества собственников его имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами этого товарищества в порядке, определяемом его уставом.

Статья 29. Объединение товариществ собственников

Товарищества собственников для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов могут объединиться на добровольных началах в ассоциации (союзы).

Товарищества собственников могут передавать такой ассоциации (союзу) отдельные права по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, предусмотренные уставами этих товариществ.

ГЛАВА 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 30. Вступление настоящего Закона в силу

Настоящий Закон вступает в силу со дня его опубликования.

Статья 31. Приведение законодательства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом

До приведения законодательства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом акты действующего законодательства Республики Беларусь применяются в той части, в которой они не противоречат настоящему Закону, если иное не предусмотрено Конституцией Республики Беларусь.

Юридическим лицам, созданным собственниками недвижимого имущества для целей, предусмотренных настоящим Законом, и зарегистрированным до вступления в силу настоящего Закона, привести в течение года свои учредительные документы в соответствие с нормами настоящего Закона.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом уже существующих совместных домовладений, в которых более 50% недвижимого имущества находится в частной собственности, принять в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Закона.

Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок: представить в установленном порядке предложения по приведению законодательных актов Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом; привести решения Правительства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом; обеспечить пересмотр и отмену республиканскими органами государственного управления нормативных актов, противоречащих настоящему Закону; разработать и утвердить Типовой устав товарищества собственников. Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников и Типовой договор о совместном домовладении.

*Статья 18 и абзац десятый статьи 23 не вступили в силу в соответствии с частью восьмой статьи 100 Конституции Республики Беларусь.

Зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

О СОВМЕСТНОМ ДОМОВЛАДЕНИИ

(в ред. Законов Республики Беларусь от 05.05.1998 N 138-З,

от 11.07.2007 N 251-З, от 08.07.2008 N 372-З, от 09.11.2009 N 55-З,

Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные понятия и их определения

Для целей настоящего Закона применяются следующие основные понятия и их определения:

совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью;

общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования;

(в ред. Закона Республики Беларусь от 11.07.2007 N 251-З, Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам.

Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении

Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении регулирует:

отношения собственности совместного домовладения;

порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения;

порядок создания, деятельности и ликвидации товарищества собственников.

Действие настоящего Закона не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде.

(часть вторая статьи 2 введена Кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 3. Субъекты отношений по совместному домовладению

Субъектами отношений по совместному домовладению являются собственники недвижимого имущества совместного домовладения - государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество.

Собственниками недвижимого имущества совместного домовладения могут быть Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы, любые физические и юридические лица Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица в пределах прав, предоставленных им законодательством Республики Беларусь.

Статья 4. Применение законодательства Республики Беларусь о совместном домовладении

Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении применяется при возникновении совместного домовладения:

в существующих нежилых и многоцелевых зданиях;

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных, а также в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых нежилых зданиях.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 5. Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении

ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ СОВМЕСТНОГО

ДОМОВЛАДЕНИЯ

Статья 6. Возникновение и прекращение совместного домовладения

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения в здании у двух и более собственников.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Совместное домовладение прекращается в случаях:

Если право собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом перешло к одному собственнику;

Гибели или уничтожения недвижимого имущества совместного домовладения (по решению общего собрания собственников);

иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Статья 7. Осуществление права собственности на нежилые помещения

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения владеют, пользуются и распоряжаются нежилыми помещениями, находящимися в государственной и (или) частной собственности, в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Собственники нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь, без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 8. Доля в праве общей собственности на общее имущество

Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 9. Осуществление права собственности на общее имущество

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 11. Обязанности собственника по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Неиспользование собственником принадлежащих ему нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

В случае невнесения собственником нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в судебном порядке.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 12. Ответственность собственников недвижимого имущества совместного домовладения

Статья 13. Исключена.

(статья 13 исключена. - Кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО

ДОМОВЛАДЕНИЯ

Статья 15. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения

Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:

непосредственным управлением;

управлением через товарищество собственников;

иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 16. Сроки выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения

сайт: примечание.

По вопросу, касающемуся деятельности уполномоченного лица по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, см. постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.

Статья 18. Участие арендаторов нежилых помещений в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

(в ред. Закона Республики Беларусь от 05.05.1998 N 138-З)

Лица, занимающие нежилые помещения совместного домовладения по договору аренды и не имеющие на них права собственности (арендаторы), могут участвовать в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения в случаях, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил им на это соответствующие полномочия.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Арендаторы могут участвовать в общих собраниях товарищества собственников, собраниях собственников, выбравших иной способ управления совместным домовладением, с правом совещательного голоса.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

При создании товарищества собственников в совместном домовладении, более 50 процентов площади нежилых помещений которого находится в государственной собственности, арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления товарищества собственников с правом решающего голоса.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Представитель арендаторов избирается простым большинством голосов арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной частью третьей статьи 17 настоящего Закона. При этом голоса распределяются между арендаторами соответственно площади занимаемых ими нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых арендаторами нежилых помещений.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 19. Организация непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения

Участники договора о совместном домовладении по взаимному согласию могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего.

Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

сайт: примечание.

По вопросу, касающемуся особенностей организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности товариществами собственников, см. постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 30.12.2008 N 207.

По вопросам, касающимся управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, см. Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 N 538.

ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ

Статья 20. Товарищество собственников

Товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства Республики Беларусь и своим уставом.

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников.

(часть пятая статьи 20 введена Законом Республики Беларусь от 09.11.2009 N 55-З)

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.

Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и прочих поступлений.

(в ред. Закона Республики Беларусь от 09.11.2009 N 55-З, Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

Статья 21. Учредительный документ товарищества собственников

(в ред. Закона Республики Беларусь от 09.11.2009 N 55-З)

Учредительным документом товарищества собственников является его устав.

Типовой устав товарищества собственников утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

Статья 22. Государственная регистрация товарищества собственников

(в ред. Закона Республики Беларусь от 09.11.2009 N 55-З)

Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Статья 23. Права товарищества собственников

Товарищество собственников имеет право:

организовывать обслуживание нежилых помещений собственников;

(в ред. Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З)

оказывать иные услуги собственникам;

пользоваться кредитами банков;

получать в установленном порядке в пользование земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;

производить в установленном порядке перепланировку недвижимого имущества совместного домовладения;

распоряжаться имуществом товарищества собственников;

заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг;

требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 11 настоящего Закона, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;

ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные права с собственником, если иное не установлено законом или договором (ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.