Расчет ндфл с продажи нежилого помещения. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом – сколько нужно платить? Льготы и послабления. Имущественный налоговый вычет - это
помещение использовалось как производственная площадка для своей же ООО, арендных платежей не было, но был договор аренды без государственной регистрации на 11 мес.
Александр
Здравствуйте, Александр. Не совсем согласен с коллегами. Вопрос у вас не однозначный, а несколько спорный. Если налоговому органу в ходе проверки вас, либо ООО, станет известно о том как именно использовалось данное имущество, высока вероятность того, что ими будет признан факт использования его в предпринимательской деятельности, а, следовательно, вам будет отказано в применении льготы по п.17.1 ст. 217 НК РФ и вам придется оспаривать это в суде.
Подробно вопрос по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом без статуса ИП рассмотрен в нижеприведенном письме ФНС РФ:
Вопрос: О признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью в целях исчисления НДФЛ.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
08.02.2013
В настоящее время Налоговым кодексом Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:
1) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;
2) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению. При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:
Уменьшить доходы от продажи имущества на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить налог с оставшейся суммы.
При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%.
Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:
1) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн. руб. за каждый год владения.
Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;
2) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;
3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.
В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается рассмотреть целесообразность иного подхода к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанного на следующих принципах:
1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);
2) Передача на уровень субъектов Российской Федерации полномочий по установлению ограничений на максимальную величину дохода от продажи некоторых категорий жилой недвижимости, доходы от продажи которой не предполагается освобождать от налогообложения, а также ограничений на срок владения этим имуществом.
3) Для прочего имущества (за исключением ценных бумаг), не относящегося к жилой недвижимости, предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:
Заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);
Уменьшить доходы от продажи имущества на величину налогового вычета в размере 250 тыс. рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.
4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.
Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.
Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.
1 января 2016 года - это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.
Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.
Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.
Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:
- налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
- налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается
Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года - подробнее ниже).
Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.
Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.
Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило - со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).
Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ - право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).
Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.
Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.
Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.
Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:НДФЛ = (доход от продажи - затраты на приобретение) х 0.13
Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:
НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.
Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.
Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.
Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:
НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,
То есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.
Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).
Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.
Налоговые льготы при продаже недвижимости - ситуации, когда подоходный налог не взимается
- Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого - вне зависимости от срока владения прежним.
- Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
- Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
- Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
- Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:
- объект недвижимости приватизирован;
- объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
- объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.
Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.При примененении налогового вычета налог вычисляется так:
НДФЛ = (доход - вычет) х 0.13,
То есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).
Вычет бывает 2-х видов:
- имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
- вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
- Налоговый вычет в фиксированной сумме
- в размере до 1 000 000 руб. - при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
- в размере до 250 000 руб. - при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.
- Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества
Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:
- договором купли-продажи,
- актом приемки-передачи собственности,
- договором на оказание услуг риэлтора,
- расписками продавца в получении денег,
- приходными кассовыми ордерами,
- банковскими выписками,
- товарными и кассовыми чеками,
- платёжными поручениями,
- другими.
Примеры применения вычетов
Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.
Ситуация 1
Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования - менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% - и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.
Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.
Срок пользования домом менее 3-х лет.Размер вычета составит 1 млн.руб.
Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб) = 7 млн.руб.
Сумма налога рассчитывается так:
НДФЛ = (8 млн.руб. - 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.
- Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома
Налог должен быть рассчитан так:
НДФЛ = (8 млн.руб. - 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.
Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.
Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.
Ситуация 2
Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.
- Фиксированный налоговый вычет
Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. - 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.
Налог от его продажи, подлежащий уплате, составит:
НДФЛ = (270 тыс.руб. - 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.
- Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража
Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. - 170 тыс.руб) = 100 000 руб.
Используя этот вычет, собственник должен заплатить налог в размере:
НДФЛ = (270 тыс.руб. - 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.
Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.
В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.
Итоги
- 1 млн руб.,
- 250 тыс.руб.
- в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),
2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.
3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.
4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.
В Архангельске разместить
Любые финансовые операции облагаются налоговыми сборами, замечаем мы это или нет. Достаточно часто они включены уже в итоговую стоимость продукта, и обыватель просто не задумывается об их уплате. Но иногда этим вопросом приходится заниматься самостоятельно. Сегодня мы подробно рассмотрим, как и в каких размерах уплачивается налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2018 году. Как он считается, и на какие послабления можно рассчитывать.
Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом - основное положение
Налоговое законодательство для физических лиц достаточно простое. Все доходы облагаются сбором в размере 13%. Иными словами при продаже любой налог на недвижимость физическим лицам составляет 13% от суммы сделки.
Выглядит это следующим образом. Вы продаете свой гараж за 200 000 рублей. Соответственно, вам необходимо оплатить 26 000 рублей.
На первый взгляд все просто, но существует несколько важных моментов, которые позволяют вам сократить выплаты в пользу государства или же вовсе их избежать.
Что такое нежилое помещение?
Но для начала стоит разобраться, что такое нежилое помещение. Несмотря на то, что налог с продажи нежилого фонда равен отчислению от продажи с квартиры , налоговые льготы предоставляются разные , соответственно, итоговый расчет также может очень сильно различаться.
Основная проблема заключается в том, что в российском законодательстве нет четкого разделения на жилую и нежилую недвижимость . Так, не всегда можно точно классифицировать, что такое нежилое помещение. Если вы продаете, например, гараж или торговый павильон, то тут все понятно, но если речь о недостроенном доме, то как тогда классифицировать данное строение?
Можно выделить несколько признаков, по которым помещение считается жилым:
- оно должно быть недвижимым и иметь отдельный вход ;
- строение должно соответствовать всем требованиям противопожарной безопасности ;
- все необходимые коммуникации , такие как электричество, отопление и водоснабжение, должны быть заведены в него;
- оно должно быть пригодным для жизни .
Если ваше помещение не попадает хотя бы под один из этих критериев, то оно будет считать нежилым.
Но и тут есть несколько исключений , о которых стоит знать. Новый тип строений - апартаменты , а также гостиницы относятся к объектам нежилого фонда . Соответственно, сбор с продажи физлицом высчитываются как для нежилого помещения.
Как не платить налог на недвижимость физическим лицам
ФНС достаточно лояльно относится к физическим лицам, поэтому предусмотрены случаи, когда нет необходимости выплачивать налог на недвижимость физическим лицам.
Но тут стоит сделать одно важное замечание - с 2016 года действует ряд серьезных изменений, которые существенно влияют на систему налоговых вычетов. Самое главное, что следует понимать, если вы вступили в собственность до 2016 года , то сможете работать по старым нормам, если после, то стоит ориентироваться на новые.
Дата 1 января 2016 года относится именно к этому, а не ко времени проведения сделки, это очень важно!
Уплата сбора до 1 января 2016 года
Система, работающая до 1 января 2016 года, была достаточно проста. Если недвижимость находится в вашей собственности 3 года , то налог с продажи нежилого помещения физическим лицом платить не нужно .
Возникает вопрос, а с какой даты стоит высчитывать эти самые 3 года? В абсолютном большинстве случаев речь идет о дате, указанной в свидетельстве о праве на собственность . Но есть одно исключение - получение наследства . Тогда отсчет будет вестись с даты смерти, а не со дня вступления в наследство .
Уплата сбора после 1 января 2016 года
Что же изменилось? Главное изменение - увеличение срока владения для продажи, не облагаемой налоговыми выплатами. Теперь вместо трех лет , необходимо владеть, например, гаражом пять лет .
Но и тут есть несколько исключений:
- получение наследства;
- дарственная.
В этих случаях срок остается прежним - 3 года . Также сохраняется исчисление даты вступления в собственность при вступлении в наследство.
Как влияет банкротство на уплату налога?
Еще одним важным изменением последних лет стала возможность банкротства физического лица. Налог на недвижимость физическим лицам не будет взиматься, поскольку это принесет ущерб кредиторам.
Если нужно заплатить налог, вы в любом случае можете претендовать на определенные льготы.
Всего их две, тут стоит уточнить сразу:
- по отношению к одной сделке может быть применена только одна льгота;
- в 1 налоговый период физическое лицо может воспользоваться каждой льготой лишь единожды.
Имущественный налоговый вычет - это?
Необходимо знать, что имущественный налоговый вычет - это право каждого человека при любой крупной сделке, будь то сбыт квартиры или автомобиля. Но тут есть одна очень важная деталь - размер вычета разный.
Каковы налоговые вычеты:
- для жилья - 1 000 000 рублей;
- для всего остального - 250 000 рублей.
Именно поэтому выше поднималась тема о том, какая недвижимость не считается жилой.
Сам механизм работает следующим образом. Из общей суммы сделки отнимается размер вычета, и уже от оставшейся производится окончательный расчет.
Давайте разберем это на примере. Вы продаете гараж стоимостью 600 000 рублей. Соответственно, все сборы оплачиваются только от 350 000. Если же вы продаете имущество на сумму меньше налогового вычета , то платить ничего не нужно .
Что представляет собой компенсация расходов?
Данное послабление подходит для тех, кто приобретал недвижимость по договору купли-продажи . Формула расчёта выглядит следующим образом: налог оплачивается от разницы между суммой покупки и сбыта .
Купили гараж за 200 000 рублей, а продали за 210 000 рублей. Итоговые отчисления делаются от разницы, то есть от 10 000 рублей.
Что изменилось в 2016 году?
Изменение налогового законодательства коснулись и одной льготы - компенсации расходов . Теперь, когда рассчитывается налог с продажи нежилого помещения физическим лицом, учитывается его кадастровая стоимость . Это сделано для того, чтобы не было случаев уклонения от выплаты налоговых отчислений.
Теперь система работает следующим образом. Сравнивается кадастровая стоимость объекта и сумма указанная в договоре . В случае если больше первая, то она берется в расчет как основная, но с коэффициентом 0,7. Такой коэффициент был введен из-за несовершенства расчета стоимости при кадастровой оценке.
Выглядит это так: если кадастровая стоимость вашего объекта, не предназначенного для проживания, составляет 400 000 рублей и она оказывается большей, то за основу расчета берется она и умножается на 0,7: 400 000 * 0,7 = 280 000.
Сроки отчетности по выплатам
Не стоит забывать о том, что необходимо не только совершить сделку, но и подать отчетность.
Сроки очень лояльны:
- подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего года ;
- уплатить до 15-го июля в год подачи декларации.
Иными словами, если вы продадите своё имущество в декабре 2017 года, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2018, а заплатить до 15 июля.
Как правило, никаких проблем не возникает. Однако есть ситуация, при которой у ФНС к вам могут возникнуть вопросы. Если после закрытия ИП вы продаете недвижимость как физлицо . Подобные действия законом не запрещены, но если с помощью объекта вы получали прибыль, то и все выплаты должны производить как юридическое лицо .
Иными словами, если вы продаете торговый павильон после закрытия ИП, то сумма налога составит вовсе не 13%. Всё зависит от системы налогообложения, по которой работал предприниматель, но в большинстве случаев нужно произвести две выплаты:
- 18% НДС;
- налог на прибыль.
Заключение
Мы подробно рассмотрели, что из себя представляет налог с продажи нежилого помещения физическим лицом. Теперь вы знаете, что имущественный налоговый вычет - это право каждого человека, а также на какие льготы вы можете рассчитывать, а в каких случаях можете вообще не платить ничего.
Все существующие сейчас сборы, в том числе и налог при продаже нежилого помещения физическим лицом, должны уплачиваться вовремя и в полном размере. Но простым людям бывает непросто разобраться во всех сложностях и особенностях современного законодательства.
Да и тем, кто уже знаком с данным вопросом, стоит освежить свои знания: ведь в начале 2016 года вступили в законную силу несколько важных изменений, затронувших и продажу нежилой недвижимости. Давайте подробно со всем разбираться.
Для начала определимся, что же относится к понятию “жилое и нежилое помещение”. Как это ни странно, но в законодательстве нет четкого определения этого понятия. Чаще всего, при определении статуса объекта используют такие основные характеристики: помещение должно быть недвижимым и иметь отдельный вход. При этом оно может располагаться в жилом доме, но само при этом имеет статус нежилого.
Примерами нежилых объектов недвижимости могут служить различные здания коммерческого назначения: магазины, ангары, склады, кафе, гостиницы. А также сюда относятся дачные домики, гаражи и новый тип помещений: апартаменты.
Размер налога
Налог на прибыль, полученный при продаже недвижимости, является частью НДФЛ и составляет 13 процентов. Иногда сумма выплат может быть уменьшена за счёт вычетов (или налоговых льгот). А в некоторых случаях платить налог при продаже вовсе не требуются.
Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда стоимость продажи помещения оказалась ниже его кадастровой оценки. В подобных ситуациях облагается налогом не сама полученная сумма, а кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент. Сейчас он составляет 0,7, но его размер может быть уменьшен региональными властями.
Например, кадастровая стоимость помещения составляет 500 тысяч рублей, а продано оно было за 300 000 руб. В этом случае подсчитывать объём налоговых выплат придётся по следующей схеме: 500 т. * 0.7 х 13% = 45 500 руб.
Получается, что общая сумма составит 45 с половиной тысяч, а не 39 000 = (300 тыс. * 13%), которые выплачивались бы в обычной ситуации.
Когда налог не выплачивается?
Как упоминалось выше, законом предусмотрены случаи, когда продажа нежилого помещения не облагается налоговыми сборами. Почти все они тесно связаны со временем владения недвижимостью. При этом тем, кто приобрёл , придётся ориентироваться на новые нормы, а все остальные могут полагаться на предыдущую версию кодекса.
Имущество, приобретённое до 2016 года
Если Вы успели стать владельцем объекта до 2016 года, то в этом случае избежать лишних трат можно будет, если были собственником помещений более 3 лет. В этом случае, при продаже нежилого помещения налог платить не придется.
Правда, в налоговом кодексе сделана оговорка, касающаяся предпринимателей. Если ИП продает нежилое помещение, налоги, которые ему придётся выплатить, будут считаться по правилам и нормам, предусмотренным для юридических лиц.
В этом случае их объём будет полностью зависеть от той формы налогообложения, которой пользовался предприниматель.
Имущество, приобретённое позднее 1 января 2016
По новым нормам, вступившим в силу в 2016 году, налог с физических лиц на продажу нежилого помещения смогут не выплачивать те люди, которые были его собственниками не менее 5 лет.
Правда, допускаются случаи, когда достаточно владеть недвижимостью и 3 года. Все они связаны со способом получения имущества:
- в результате наследования или дарения близким родственником;
- при приватизации.
Банкротство
Ещё одним случаем, когда государство допускает продажу недвижимых объектов без налоговых сборов, является банкротство. Распроданное имущество граждан-банкротов не подлежит обложению, поскольку это нанесёт ущерб кредиторам.
Налоговые вычеты
В случаях, когда граждане владеют имуществом менее 3 лет (менее 5 по новым законам после 2016 года), они могут немного уменьшить размер выплат, воспользовавшись налоговыми вычетами. Все они связаны с возможностью законно уменьшить размер получаемых от продажи доходов.
Вы можете посмотреть видео, где об этом подробно рассказано на примере продаже жилой недвижимости.
Всего существует 2 способа сократить выплаты. При этом можно воспользоваться лишь одним из них, и тут каждый должен сам решать, какой вид налогообложения ему наиболее выгоден.
1. Первый из них связан с тем, что законодательство позволяет вычесть из полученной от продажи помещений прибыли 250 тысяч рублей. То есть, если недвижимость была продана за 700 тысяч, облагаться налогом будут лишь 450 тысяч. А в тех ситуациях, когда доход оказался меньше 250 тысяч, весь его объём будет покрыт имущественным вычетом, и НДФЛ платить не придется.
2. Второй способ сократить налоги, так же связан со снижением полученной прибыли. Но в этом случае из доходов потребуется вычитать деньги, которые ранее были потрачены на приобретение продаваемого имущества. Следовательно, если помещение было приобретено за 300 тысяч, а продано за 400, налогом облагается лишь разница доходов и расходов. В приведённом примере она составляет 100 тысяч = 400 000 – 300 000, а значит сам налог будет равняться 13 000 руб. = 100 т. * 13%.
Важно помнить, что все заявления на вычет должны быть обоснованы. На них могут претендовать только те люди, которые способны документально подтвердить все понесённые ранее расходы. Сделать это можно, например, договором купли-продажи.
Сроки отчетности
Коме того, следует вовремя подавать декларацию 3-НДФЛ, в которой указаны все Ваши доходы, а также Ваши права на налоговые вычеты. Все подтверждающие документы необходимо отнести в налоговую одновременно с декларацией.
Сроки подготовки отчетности ограничены: необходимо сдать все документы в налоговую инспекцию до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А налог (если он начислен) необходимо оплатить до 15 июля в том же году, когда сдана отчетность.
Пример . Жигулев В.А продал свой гараж, который достался ему в наследство от отца, в 2019 году по цене 6000 000 руб. Владел он им 1 год. В этом случае Жигулев может применить налоговую льготу к нежилому объекту в 250 000 руб. В результате ему придется заплатить налог 45 500 руб. = (600 000 – 250 000) * 13%.
Все расчетные данные он заносит в форму 3-НДФЛ и до 30 апреля 2020 года должен сдать ее вместе со всеми подтверждающими документами. А до 15 июля 2020 года ему предстоит уплатить рассчитанный НДФЛ.
Возможные проблемы
Обычно, налог с продажи нежилого помещения не вызывает проблем и сложностей. Чтобы избежать их, достаточно правильно заполнять декларацию и не допускать глупых ошибок.
Если Вам нужна помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ, то смело оставляйте . Мы сделаем это быстро и с гарантией. Подтверждением тому служат
