Что является примером инвестиционной собственности. Инвестиционная собственность в мсфо и российской практике. Оценка по справедливой стоимости

Основные вопросы учета инвестиционной собственности

• Справочная информация

Справочная информация
Стандарты, регулирующие вопросы учета и отражения в отчетности инвестиционной собственности

• МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность";
• MCOO (IAS)17 "Аренда".

Основным стандартом, регламентирующим подходы к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности, является МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность", который был изменен в рамках проекта по улучшению действующих МСФО (Improvements) в декабре 2003 г. Измененная редакция МСФО 40 вступает в силу для годовых отчетных периодов, начинающихся 1 января 2005 г. или после этой даты. Раннее применение этого стандарта приветствуется, однако такой факт должен быть раскрыт в примечаниях к финансовой отчетности.
МСФО 40 применяется для признания, оценки и раскрытия информации в отчетности об активах, которые классифицируются как инвестиционная собственность.
Поскольку понятие инвестиционной собственности (более подробно рассмотрено ниже) может включать в себя арендуемые активы или активы, которые могут быть сданы в аренду, то в стандарте (МСФО 40.3) определяется сфера применения данного стандарта и стандарта, регламентирующего учетную трактовку аренды (МСФО (IAS) 17).
МСФО 40 применяется:

• к оценке доли инвестиционной собственности, которой компания владеет на условиях финансовой аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке инвестиционной собственности, которая предоставлена арендатору на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендодателя.

МСФО 17 применяется:

• к классификации аренды на финансовую и операционную;
• к признанию арендного дохода от инвестиционной собственности;
• к оценке доли собственности, которой компания владеет на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке чистых инвестиций в аренду (финансовая аренда) в финансовой отчетности арендодателя;
• к учету операций по продаже с обратной арендой;
• к раскрытию информации о финансовой и операционной аренде в отчетности.

Кроме этого, МСФО 40 не должен применяться к биологическим активам, связанным с сельскохозяйственной деятельностью, и к правам на минеральные ресурсы и запасам минеральных ресурсов, таких как нефть, газ и другие аналогичные невосстанавливаемые ресурсы.
Понятие инвестиционной собственности
Определение инвестиционной собственности представлено в п. п. 5 - 6 МСФО (IAS) 40.
Инвестиционная собственность - это собственность (земля или здания, или часть здания, или и то и другое), которая держится (собственником или арендатором на условиях финансовой аренды) для получения дохода от сдачи в аренду или для увеличения капитальной оценки, или для того и другого, а не для:

• использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или административных целей;
• продажи в течение обычной хозяйственной деятельности.

Доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если выполняются определенные условия:

• для данной собственности во всем остальном выполняется определение инвестиционной собственности;
• для данной инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости.

Данная классификационная альтернатива допустима на пообъектной основе. Однако если данная альтернатива выбрана для одной такой доли собственности, находящейся в операционной аренде, вся собственность, классифицируемая как инвестиционная, должна учитываться на основе модели справедливой стоимости.
Определено, что доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться как инвестиционная собственность при выполнении ряда условий.
Переходные положения: компании, которые ранее применяли МСФО 40 (в ред. 2000 г.) и впервые выбирают классификацию или учет некоторой или всей разрешенной доли собственности, находящейся в операционной аренде, как инвестиционной собственности, должны признавать эффект от этого выбора как корректировку входящего сальдо нераспределенной прибыли в периоде, когда данный выбор был впервые сделан. В случае, когда справедливая стоимость такой собственности ранее не раскрывалась публично, сравнительная информация не пересчитывается и данный факт раскрывается.
Схематично определение инвестиционной собственности представлено на рис. 10.1.
Рисунок 10.1. Классифицирование активов в качестве инвестиций

Инвестиционная собственность:

• Земля
• Здания
• Часть здания
• Земля и здания

Держится с целью
Увеличения капитальной оценки и получения дохода от сдачи в аренду
Увеличения
капитальной
оценки
Возникает в результате
\/

Аренда на условиях \
операционной аренды /
Получения дохода от сдачи в операционную аренду

Получения дохода от сдачи в финансовую аренду
/\
При выполнении определенных условий
Отметим, что инвестиционная собственность как актив, генерирующий независимые денежные потоки, отделяется
от:

• собственности, занимаемой собственником (owner-occupied property), - собственности, которой собственник или арендатор владеют на условиях финансовой аренды, для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей (по сути, речь идет об основных средствах);
• собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (по сути, речь идет о запасах).

Типичными примерами инвестиционной собственности являются:

• земля, которой владеют с целью долгосрочного увеличения капитальной оценки, а не для краткосрочной продажи в течение нормальной хозяйственной деятельности;
• земля, которой владеют с целью неопределенного будущего использования;
• здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое собственником на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;
• свободное здание, которым владеют с целью сдачи в операционную аренду.

В случае, когда частью собственности владеют с целью увеличения капитальной оценки или сдачи в аренду, а другая часть - для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей, возникает проблема классификации данных частей. Если данные части могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, каждая часть учитывается отдельно как инвестиционная собственность и как собственность, занимаемая собственником, соответственно. Если они не могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, вся собственность может трактоваться как инвестиционная собственность, но только в том случае, если лишь незначительная часть этой собственности используется в процессе производства, предоставления товаров или услуг или для административных целей (МСФО 40.10). Например, компания владеет восьмиэтажным офисным зданием, семь этажей которого сдаются в аренду, а один этаж занимается администрацией самой компании. Данное здание либо должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и собственность, занимаемая собственником, в пропорции 7 к 1 соответственно, либо трактоваться целиком как инвестиционная собственность.
В ряде случаев компании, сдающие собственность в аренду, представляют арендаторам определенные вспомогательные услуги, связанные с использованием данной собственности. Такая собственность может трактоваться как инвестиционная собственность только в том случае, когда услуги представляют незначительную часть соглашения в целом (МСФО 40.11). Например, собственник офисного здания, сдаваемого в аренду, предоставляет арендаторам услуги по обеспечению безопасности.
При определении инвестиционной собственности часто необходимо использовать профессиональное суждение.
Признание инвестиционной собственности
К инвестиционной собственности применяется тот же критерий признания, что и другим активам компании.
Критерий признания инвестиционной собственности (МСФО 40.16)
Инвестиционная собственность признается как актив только в том случае, когда выполняются оба условия:

• существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной собственностью;
• стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Компания должна использовать данный критерий при трактовке любых затрат, связанных с инвестиционной собственностью, в момент их возникновения. Он применяется как к затратам, возникающим в момент приобретения инвестиционной собственности, т.е. при определении того, какие затраты формируют первоначальную стоимость, так и к последующим затратам на присоединение, замещение частей или обслуживание инвестиционной собственности, т.е. при решении вопроса о капитализации последующих затрат.
Затраты на ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не признаются в балансовой стоимости инвестиционной собственности, а отражаются как расходы того периода, когда они возникли. К таким затратам обычно относятся затраты на заработную плату обслуживающего персонала, расходные материалы, небольшие запасные части и т.п., и их основное назначение часто трактуется как затраты на мелкий ремонт и поддержание рабочего состояния.
Затраты на замену крупных частей инвестиционной собственности обычно соответствуют критерию признания и соответственно включаются в балансовую стоимость инвестиционной собственности в момент осуществления данных затрат, например затраты на замену внутренних стен здания. Балансовая стоимость тех частей, которые замещаются, перестает признаваться в соответствии с правилами прекращения признания, устанавливаемыми стандартом.
Примечание. Изменения по сравнению с МСФО 40 в редакции 2000 г.
В новой редакции единый критерий признания применяется к первоначальным затратам и к последующим затратам на инвестиционную собственность (см. также гл. 7 "Основные средства").
Оценка инвестиционной собственности в момент первоначального признания
Общий подход к оценке инвестиционной собственности в момент первоначального признания, устанавливаемый МСФО (IAS) 40, состоит в следующем (МСФО 40.20).
Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по первоначальной стоимости (фактической стоимости приобретения) (cost). Затраты на операцию по приобретению (transaction costs) включаются в первоначальную оценку.
Оценка первоначальной стоимости при различных вариантах приобретения инвестиционной собственности

• Приобретенная за плату инвестиционная собственность.

В первоначальную стоимость включаются:
цена приобретения (покупная цена);
любые затраты, прямо связанные с приобретением: оплата профессиональных гонораров за юридические услуги, налоги на передачу собственности, и другие затраты на операцию.

• Самостоятельно построенная инвестиционная собственность.

В первоначальную стоимость включаются затраты на дату, когда строительство или разработка закончены. До этой даты применяется МСФо (IAS) 16 (см. гл. 7 "Основные средства").
В первоначальную стоимость инвестиционной собственности не включаются:
организационные затраты, связанные с началом эксплуатации (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения собственности в состояние, готовое к использованию);
операционные убытки до момента достижения запланированной загрузки;
ненормально большие величины потраченных материалов, людских или иных ресурсов в процессе строительства или разработки.

• Инвестиционная собственность, приобретенная с оплатой, отложенной на период, превышающий нормальные кредитные условия (условия обычного торгового кредита).

Если оплата откладывается на период, превышающий нормальные кредитные условия, то первоначальной стоимостью является эквивалент денежной цены, а разница между эквивалентом денежной цены и реально уплаченными средствами признается как расходы на проценты в течение срока кредита.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате аренды.

Первоначальная стоимость доли собственности, которой владеют на условиях аренды и которая классифицируется как инвестиционная собственность, определяется в соответствии с правилами оценки, установленными п. 20 МсФО (IAS) 17 "Аренда" для финансовой аренды (см. гл. 8 "Учет аренды"). То есть актив признается по низшей из двух оценок: справедливой стоимости собственности и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная величина признается в качестве обязательства по аренде.
Если доля в собственности, которой компания владеет на условиях аренды, классифицируется как инвестиционная собственность, то статьей, учитываемой по справедливой стоимости, является данная доля, а не вся собственность.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате обмена на неденежные активы или совокупность неденежных и денежных активов.

При первоначальном признании инвестиционная собственность оценивается по справедливой стоимости, за исключением ситуаций, когда: а) в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) или б) справедливая стоимость ни получаемого актива, ни отдаваемого актива не может быть надежно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива берется балансовая стоимость отдаваемого актива.
Примечание. Практическая рекомендация
Правила по определению первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к правилам определения первоначальной стоимости основных средств. Их изменения в новой редакции МСФО 40 (по сравнению со старой редакцией данного стандарта) в целом аналогичны изменениям, внесенным в МСФО (IAS) 16 (подробнее об изменениях в МСФО 16 в части оценки основных средств, приобретенных в обмен на неденежные активы, см. гл. 7 "Основные средства").
Переходные положения: требования в отношении первоначальной оценки инвестиционной собственности, приобретенной в результате обмена на другие активы, должны применяться перспективно.
Оценка инвестиционной собственности после первоначального признания
Компания должна выбрать учетную политику, определяющую одну из моделей учета инвестиционной собственности (МСФО 40.30):

• модель справедливой стоимости;
• модель фактической стоимости.

Выбранная модель должна применяться для всей инвестиционной собственности.
Правило оценки всей инвестиционной собственности либо в соответствии с моделью справедливой стоимости, либо в соответствии с моделью фактической стоимости имеет следующее исключение (п. 32А МСФО 40):

• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей инвестиционной собственности, сопровождающейся обязательствами, по которым выплачиваемое возмещение напрямую связано со справедливой стоимостью специфических активов или с возмещением от таких специфических активов, включающих данную инвестиционную собственность;
• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей остальной инвестиционной собственности, вне зависимости от выбора в предыдущем случае.

Кроме этого, доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, классифицируемая как инвестиционная собственность, в обязательном порядке должна учитываться только в соответствии с моделью справедливой стоимости, т.е. для такой инвестиционной собственности альтернативы не существует (п. 34 МСФО 40).
Примечание. Практическая рекомендация
При выборе модели учета для последующей оценки инвестиционной собственности необходимо принимать во внимание способ возникновения данного актива:

• если объект инвестиционной собственности приобретается в собственность, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях финансовой аренды, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях операционной аренды, то может быть использована только модель справедливой стоимости.

МСФО (IAS) 8 разрешает изменения учетной политики, если они вызваны необходимостью более адекватного представления в финансовой отчетности операций, событий и условий деятельности компании. Несмотря на то, что МСФО 40 разрешает два возможных варианта учетной политики в отношении инвестиционной собственности, считается, что изменение учетной политики с модели справедливой стоимости на модель фактической стоимости с очень небольшой вероятностью приведет к более адекватному представлению (п. 11 МСФО 40), т.е. изменение модели фактической стоимости на модель справедливой стоимости может быть оправдано, а обратное изменение - практически нет.
В целом МСФО 40 требует от компаний определять справедливую стоимость инвестиционной собственности и:

• либо использовать ее для оценки такой собственности (при выборе модели справедливой стоимости) (п. 33 МСФО

40);

• либо раскрывать в примечаниях (при выборе модели фактической стоимости) (п. 79 МСФО 40).

Компаниям рекомендуется для определения справедливой стоимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию, однако компании не обязаны это делать и могут использовать другие способы оценки (п. 32 МСФО 40).
Модель справедливой стоимости
В соответствии с моделью справедливой стоимости после первоначального признания вся инвестиционная собственность должна отражаться по справедливой стоимости (п. 33 МСФО 40).
Прибыли (убытки), возникающие в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках (п. 35 МСФО 40).
Согласно определению справедливая стоимость инвестиционной собственности - это цена, по которой собственность может быть обменена в сделке между независимыми, осведомленными и желающими ее совершить сторонами. При определении справедливой стоимости возможные затраты, связанные с ее выбытием, не должны приниматься в расчет.
Справедливая стоимость должна отражать рыночные условия на дату составления баланса (п. 38 МСФО 40).
В МСФО (IAS) 40 достаточно большое внимание уделено подходам к определению справедливой стоимости инвестиционной собственности. Можно выделить следующие подходы (от наиболее приоритетных - к менее приоритетным):

• наилучшим свидетельством справедливой стоимости является текущая цена на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние или являющейся объектом аналогичных арендных или иных соглашений; при отсутствии информации о текущих ценах на активном рынке для такой собственности компания может рассматривать другие источники информации, включающие:

текущие цены на активном рынке для отличной по сущности, состоянию или месторасположению (или являющейся предметом отличных арендных или иных соглашений) собственности, с корректировкой этих данных на существующие отличия;
недавние цены в операциях с аналогичной собственностью на менее активном рынке, с корректировкой, которая должна отражать любые изменения экономических условий с даты таких операций;

• дисконтированные предполагаемые денежные потоки, прогноз которых основан на надежных оценках будущих денежных потоков, подтверждаемых условиями любых существующих арендных или иных контрактов или, при возможности, другими внешними свидетельствами, с использованием ставки дисконтирования, которая отражает текущие рыночные оценки неопределенностей, связанных с величиной или временем этих денежных потоков.

Таким образом, стандарт предлагает оценивать справедливую стоимость на основании наиболее очевидных рыночных свидетельств (текущие цены), а при их отсутствии - на расчетах, основанных на рыночных факторах (денежные потоки и ставка дисконтирования, отражающие рыночные условия).
В некоторых случаях при проведении оценки справедливой стоимости могут получиться несколько различных вариантов. В этих случаях компания должна проанализировать причины возникших различий для того, чтобы получить единую наиболее надежную оценку справедливой стоимости из набора возможных вариантов.
Примечание. Возможное применение требований других стандартов
МСФО (IAS) 8.11 требует, чтобы при выработке профессионального суждения рассматривались (в том числе) концепции оценки, определяемые Концепцией МСФО (Framework). Одним из принципов, заложенных в Концепции МСФО, является принцип осмотрительности (prudence), согласно которому в условиях неопределенности должно приниматься решение, не ведущее к завышению оценки активов (п. 37 Концепции МСФО).
Выбор из альтернативных вариантов оценки справедливой стоимости требует профессионального суждения. При одинаковой степени надежности различных оценок справедливой стоимости применение принципа осмотрительности предполагает выбор наименьшей из возможных величин.
В исключительных случаях в момент первоначального приобретения инвестиционной собственности существует ясное свидетельство того, что разброс значений разумных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятность различных исходов настолько сложно определяема, что полезность единой оценки справедливой стоимости сводится на нет. Такая ситуация может свидетельствовать о том, что справедливая стоимость не будет надежно определяема на постоянной основе и должно действовать правило, предписываемое МСФО 40 для ситуаций, когда справедливую стоимость невозможно надежно определить.
Данное правило имеет следующий вид (п. 53 МСФО 40):
Существует опровержимое предположение, что компания может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности на продолжающейся основе. Однако в исключительно редких обстоятельствах в момент первоначального приобретения инвестиционной собственности (или когда существующая собственность впервые признается инвестиционной собственностью после окончания строительства или разработки или в результате изменения использования) существует очевидное свидетельство того, что справедливую стоимость невозможно надежно определить на продолжающейся основе. Такие ситуации возникают только в том случае, когда сравнимые рыночные операции происходят редко и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на дисконтировании предполагаемых денежных потоков) не могут быть осуществлены. В этих случаях компания должна оценивать инвестиционную собственность по модели фактической стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной собственности должна предполагаться равной нулю. МСФО (IAS) 16 должен применяться до момента выбытия указанной инвестиционной собственности.
Возможно, что компания в целом выбирает использование модели справедливой стоимости, однако делается исключение для данной собственности, которая учитывается в соответствии с моделью фактической стоимости.
Отметим, что данное исключение из общего правила оценки по справедливой стоимости возможно только в момент первоначального признания инвестиционной собственности. Могут случиться ситуации, когда компания уже использовала модель справедливой стоимости для учета инвестиционной собственности какое-то время, но затем рыночные операции с аналогичного рода собственностью стали менее частыми или рыночные цены менее доступны, и соответственно справедливая стоимость инвестиционной собственности более сложно определяема. В этих случаях (МСФО 40.55) компания должна продолжать оценивать инвестиционную собственность по справедливой стоимости до момента выбытия (или переклассификации).
Пример 10.1. Использование модели справедливой стоимости для учета и оценки инвестиционной собственности
Компания А приобретает одно из пяти одинаковых зданий делового комплекса за 3 млн долл. США с целью сдачи его в аренду 1 января 2005 г. Данное здание классифицируется как инвестиционная собственность, и компания в качестве учетной политики для инвестиционной собственности выбирает модель справедливой стоимости.
На 31 декабря 2005 г. (отчетная дата для компании А) известно, что в декабре было продано другое здание данного комплекса за 3,5 млн долл. США. Соответственно справедливая стоимость инвестиционной собственности компании А может считаться равной 3,5 млн долл. В учете должна быть сделана проводка, отражающая увеличение (3,5 - 3 = 0,5 млн долл. США) оценки здания до справедливой стоимости, и признана прибыль от такого увеличения в отчете о прибылях и убытках (дебетуется счет инвестиционной собственности и кредитуется прибыль от увеличения справедливой стоимости).
Модель фактической стоимости
В соответствии с моделью фактической стоимости (МСФО 40.56) после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться так же, как основные средства (основной рекомендованный вариант) в соответствии с
МСФО (IAS) 16, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения.
Исключение из данного правила составляет инвестиционная собственность, удовлетворяющая критериям классификации активов, которые предназначены для продажи (или включаемая в группу активов, которая классифицируется как предназначенная для продажи). Данная инвестиционная собственность должна оцениваться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 (подробнее об оценке внеоборотных активов, классифицированных как "предназначенные для продажи", см. гл. 11 "Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность").
Перевод (переклассификация) активов в категорию и из категории инвестиционной собственности
Переклассификация (перевод) собственности в инвестиционную или из инвестиционной возможна только в тех случаях, когда произошло изменение в использовании, подтвержденное определенными обстоятельствами (МСФО 40.57). К таким обстоятельствам могут быть отнесены только следующие:

• начало использования для собственных нужд, для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию собственности, занимаемой собственником (основных средств);
• начало разработки с целью продажи - для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию запасов;
• окончание использования для собственных нужд - для перевода из категории собственности, занимаемой собственником, в категорию инвестиционной собственности;
• начало предоставления в операционную аренду третьей стороне - для перевода из категории запасов в категорию инвестиционной собственности;
• окончание строительства или разработки - для перевода из категории собственности в процессе строительства или разработки (регламентируется МСФО (IAS) 16) в категорию инвестиционной собственности.

Необходимо обратить внимание, что перевод из категории инвестиционной собственности в категорию запасов возможен только в том случае, когда есть свидетельство начала разработки с целью продажи. В случае, когда компания решает ликвидировать инвестиционную собственность без дополнительной разработки, она должна продолжать ее классифицировать как инвестиционную собственность до момента прекращения признания (списания с баланса). Аналогично, если компания начинает дополнительную разработку существующей инвестиционной собственности, однако предполагает ее и в дальнейшем использовать как инвестиционную собственность, переклассификация не проводится.
Пример 10.2. Классификация объекта недвижимости
Компания А владеет зданием, которое сдается в аренду третьим сторонам. Данное здание классифицируется как инвестиционная собственность.
Если компания предполагает продать здание, но для этого необходимы его ремонт и перепланировка, которые она начинает делать, то с момента начала ремонта и перепланировки здание переходит в категорию запасов.
Если компания предполагает продать здание, но для этого нет необходимости в каких-либо его изменениях, то до момента выбытия здание классифицируется как инвестиционная собственность.
Если компания предполагает проведение ремонта и перепланировки здания, но будет продолжать сдавать его в аренду, то переклассификации здания также не происходит.
Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и запасов производятся по балансовой стоимости (МСФО 40.39).
Если для учета инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости, то действуют следующие правила:

• При переводе инвестиционной собственности, которая учитывалась по справедливой стоимости, в собственность, занимаемую собственником (используемую для собственных нужд - основные средства), или в состав запасов, предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета в соответствии со стандартами, регламентирующими учет основных средств (МСФО (IAS) 16) и запасов (МСФо (IAS) 2), является справедливая стоимость на дату изменения использования, т.е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (МСФО 40.60).

Пример 10.3. Переклассификация в объект основных средств
Компания А владеет зданием, которое сдается в аренду. Данное здание трактуется как инвестиционная
собственность и учитывается в соответствии с моделью справедливой стоимости. Согласно оценке на предыдущую отчетную дату (31 декабря 2004 г.) справедливая стоимость здания равна 5 млн долл. 1 апреля 2005 г. компания решает изменить способ использования здания и разместить там собственное руководство. Соответственно на эту дату должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств. Справедливая стоимость здания на 1 апреля 2005 г. составляет 5,5 млн долл. Производится дооценка инвестиционной собственности до справедливой стоимости (признается прибыль 0,5 млн долл. США (5,5 млн долл. США - 5 млн долл. США)), инвестиционная собственность переводится в основные средства (дебетуются основные средства и кредитуется инвестиционная собственность на сумму 5,5 млн долл. США), и в качестве первоначальной стоимости основных средств выступает величина 5,5 млн долл. США, которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

• При переводе собственности, занимаемой собственником, в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, до момента изменения использования применяется МСФО (IAS) 16. Разница между балансовой стоимостью в соответствии с МСФО (IAS) 16 и справедливой стоимостью данной собственности на эту

дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 (МСФО 40.61).
Пример 10.4. Переклассификация в объект инвестиционной собственности
Компания А владеет зданием, которое используется для административных целей. Балансовая стоимость здания - 4 млн долл. США. Компания решает изменить способ использования здания и начать сдавать его в аренду. При этом для оценки инвестиционной собственности будет использоваться модель справедливой стоимости. В момент изменения использования справедливая стоимость здания составляет 4,8 млн долл. США. На дату изменения использования производится переоценка основного средства - здания (увеличивается балансовая стоимость здания на 0,8 млн долл. США (4,8 млн долл. США - 4 млн долл. США), и на эту величину возникает резерв переоценки), а затем осуществляется перевод в категорию инвестиционной собственности (дебетуется инвестиционная собственность и кредитуются основные средства на 4,8 млн долл. США).

• При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью собственности на эту дату и ее предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.63).
• Когда компания заканчивает строительство хозяйственным способом инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, то разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.65).

Выбытие инвестиционной собственности
Инвестиционная собственность должна прекращать признаваться (списываться с баланса) в момент выбытия, или когда инвестиционная собственность изымается из использования на постоянной основе и не предполагается никаких будущих экономических выгод от ее выбытия (МСФО 40.66).
Выбытие инвестиционной собственности может произойти в результате продажи или сдачи ее в аренду на условиях финансовой аренды. В первом случае для определения даты выбытия используются критерии признания выручки от продажи товаров в соответствии с МСФО (IAS) 18. Во втором случае применяются положения МСФО (IAS) 17, регламентирующего учет аренды. МСФО (IAS) 17 применяется также, если выбытие инвестиционной собственности является продажей с обратной арендой.
Прибыли (убытки) от выбытия или прекращения использования инвестиционной собственности определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива (МСФО 40.69). Данные прибыли (убытки) признаются как прибыли (убытки) в отчете о прибылях и убытках того периода, когда произошло выбытие или прекращение использования, за исключением случаев, когда выбытие является продажей с обратной арендой (в этих случаях используются положения МСФО (IAS) 17 по учету данных операций).
Компенсация от третьих сторон за инвестиционную собственность, которая обесценилась, потеряна или передана, признается на счете "Прибыли и убытки", и когда компенсация вероятна к получению (МСФО 40.72).
Примечание. Изменения по сравнению с МСФО 40 в редакции 2000 г.
Данное положение введено в новую редакцию МСФО 40 в соответствии с изменениями, внесенными в новую редакцию МСФО (IAS) 16.
Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности
Поскольку понятие инвестиционной собственности тесно связано с арендными отношениями, то раскрытие информации согласно требованиям МСФО 40 должно дополнять соответствующую информацию, которая должна раскрываться согласно требованиям МСФО (IAS) 17.
Требования МСФО 40 по раскрытию информации можно разбить на три части:

• общие требования;
• специальные требования при использовании модели справедливой стоимости;
• специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости.

Общие требования
Компания должна раскрывать такую информацию (МСФО 40.75):

• какую модель она использует: модель справедливой стоимости или модель первоначальной стоимости;
• если она использует модель справедливой стоимости, то когда и при каких обстоятельствах доля собственности, находящаяся в операционной аренде, классифицируется и учитывается как инвестиционная собственность;
• в случаях, когда классификация активов в качестве инвестиционной собственности представляет сложности, критерии, которые использовались для разделения инвестиционной собственности и собственности, занимаемой собственником, и собственности, которая держится для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• методы и значительные предположения, которые применялись для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности, включая положение о том, было ли определение справедливой стоимости подтверждено рыночными свидетельствами или базировалось в большей степени на других факторах (которые должны быть раскрыты) в силу специфической сущности собственности или недостатка сравнительных рыночных данных;
• степень, в которой оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности базируется на оценке независимого оценщика, владеющего признаваемой и соответствующей квалификацией и обладающего недавним опытом оценки инвестиционной собственности, имеющей аналогичное с оцениваемой месторасположение и категорию; если такая оценка не проводилась, данный факт должен быть раскрыт;
• величины, которые были признаны в отчете о прибылях и убытках в отношении:

арендного дохода от инвестиционной собственности;
прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии), возникающих в связи с инвестиционной собственностью, которая приносила арендный доход в отчетном периоде;
прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии), возникающих в связи с инвестиционной собственностью, которая не приносила арендный доход в отчетном периоде; и некоторых других;

• существование и величина ограничений на реализуемость инвестиционной собственности или перевод дохода и поступлений от выбытия;
• контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности, или по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Специальные требования при использовании модели справедливой стоимости
В дополнение к общим требованиям, изложенным выше, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна раскрывать выверку балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец отчетного периода, отражающую (МСФО 40.76):

• поступления в результате приобретения за счет объединения бизнеса;
• чистые прибыли или убытки от корректировок до справедливой стоимости;
• прочие изменения.

В случае, когда полученная оценка инвестиционной собственности существенно корректируется для отражения в финансовой отчетности, должна раскрываться выверка между полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в финансовую отчетность (МСФО 40.77).
В исключительных ситуациях, когда справедливая стоимость некоторой инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для нее используется модель первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, выверка, требуемая в п. 76 МСФО 40, должна отдельно отражать величины, связанные с такой инвестиционной собственностью (МСФО 40.78). В дополнение к этому должно раскрываться:

• описание такой инвестиционной собственности;
• объяснение, почему справедливая стоимость не может быть надежно определена;
• если возможно, диапазон оценок, в рамках которых с высокой вероятностью находится справедливая стоимость;
• при выбытии такой инвестиционной собственности должны раскрываться факт выбытия инвестиционной собственности, не отражаемой по справедливой стоимости, балансовая стоимость на момент продажи, величина признанной прибыли (убытка).

Специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости
В дополнение к общим требованиям, изложенным выше, компания, использующая модель первоначальной стоимости, должна раскрывать следующую информацию (МСФО 40.79):

• используемые методы амортизации;
• сроки полезного использования или нормы амортизации;
• валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и на конец периода;
• выверка балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец периода, отражающая:

поступления, с отдельным раскрытием поступлений в результате приобретения и в результате капитализации (включения в балансовую стоимость) последующих затрат;
поступления в результате приобретения за счет объединения бизнесов;
активы, которые классифицируются как предназначенные для продажи или включаемые в выбывающие группы, классифицируемые как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
амортизацию;
величину признанных и восстановленных в течение периода убытков от обесценения в соответствии с МСФО (IAS)
36;
чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете в другую валюту представления;
переклассификации (переводы) из и в категории собственности, занимаемой собственником, и запасов;
прочие изменения;

• справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники» (ТУСУР)

ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

РЕФЕРАТ

ДИСЦИПЛИНА: МСФО

ТЕМА: МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Специальность: Менеджмент. Финансы и кредит

Слушатель:

_____________/Кузнецова Е.В./

Подпись

Введение

1. МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

1.2 Признание и первоначальная оценка

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Заключение

Список литературы

Введение

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) ведут свою историю с 1971 года, когда в Лондоне крупнейшими и известнейшими специалистами в области финансового учета было решено создать инструментарий для подготовки финансовой отчетности, единый и понятный для мирового экономического сообщества. И в те времена скептиков в отношении работы, тогда еще Совета по МСФО, было много. Оно и понятно - как создать инструмент подготовки и представления финансовой отчетности для мирового экономического сообщества с его неповторимостью и особенностями учета в конкретной стране, а то и отрасли. Но все кардинально изменилось после 2001 года, когда в США произошли события, связанные с компанией Enron, и тогда скептики по большей части стали ярыми сторонниками разработки единого комплекта понятных и широко применяемых стандартов. Сейчас можно сказать, что уже более 100 стран мира в той или иной мере перешли или собираются перейти на МСФО. И заявление представителей США о возможном отказе от ГААП США яркое подтверждение тому, что вес МСФО в мировой экономической среде постоянно возрастает. Хотя и критики тоже хватает, стандарты находятся в постоянном процессе усовершенствования, что не может вызывать раздражения как у составителей финансовой отчетности, так и у потенциальных пользователей, так как постоянно приходится перестраиваться. Да вот еще недавно представители исламских стран выразили мнение, что для исламских стран МСФО желательно изменить, чтобы они соответствовали нормам шариата. Так что проблемы есть как внутренние, так и внешние.

На данный момент уже выпущено 37 (для сравнения в ГААП США - 159) стандартов старой и новой платформы (IAS (International Accounting Standards) - старая платформа, они были выпущены до 2001 года - их 29; IFRS (International Financial Reporting Standards) - новая платформа, после 2001 года, - их 8.

Вопросы оценки и учета основных средств являются наиболее важными при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства российских организаций. От правильной оценки и признания основных средств, в конечном счете, в наибольшей степени зависит балансовый отчет организации.

В Международных стандартах финансовой отчетности основным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств, является МСФО 16 «Основные средства» («Property, plant and equipment»). Данный стандарт раскрывает порядок признания и оценки стоимости основных средств от момента первоначально понесенных затрат до продажи или выбытия по любой другой причине, способы начисления амортизации, раскрытие информации в финансовой отчетности.

Для целей признания основных средств в финансовой отчетности необходимо также учитывать требования следующих стандартов: МСФО 17 «Аренда» («Leases») и МСФО 40 «Инвестиционная собственность» («Investment Property»).

МСФО 17 «Аренда» требует от организации применять передачу рисков и выгод в качестве критерия признания арендуемого объекта основных средств. При этом остальные аспекты учета для таких активов, включая амортизацию, определяются требованиями МСФО 16 «Основные средства». инвестиционный собственность финансовый отчетность

МСФО 40 «Инвестиционная собственность» должен применяться организацией для учета объектов основных средств, находящихся в процессе строительства или разработки и предназначенных для получения дохода в будущем. МСФО 40 применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Организация, использующая метод учета по фактической стоимости для инвестиционной собственности в соответствии с требованиями МСФО 40 «Инвестиционная собственность», будет использовать также метод учета по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». МСФО 40 «Инвестиционная собственность» применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

1 . МСФО 40 «инвестиционная собственность»

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

Начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;

Начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

Окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;

Начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

Окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

Таблица 1 - Классификация объектов инвестиционной собственности

Относятся к инвестиционной собственности	Не относятся к инвестиционной собственности
Земля, предназначенная для получения дохода от повышения стоимости капитала	Возобновляемые природные ресурсы, лесные угодья и т.п.
Земля, назначение которой не определено	Недра, полезные ископаемые, другие невозобновляемые природные ресурсы (кроме земли)
Здания и сооружения (собственные или полученные в финансовую аренду), предоставляемые в операционную аренду	Здания и сооружения, предназначенные для продажи, или незавершенные строительством объекты того же назначения
Незанятые здания и сооружения, предназначенные для оперативной аренды или получения дохода от повышения стоимости капитала	Незавершенное строительство зданий и сооружений или их реконструкция по поручению третьих лиц, или предназначенных для будущего использования в качестве инвестиционной стоимости
Здания и сооружения, использовавшиеся как инвестиционная собственность, находящаяся в реконструкции для последующего использования в тех же целях	Здания (сооружения), используемые в производстве, коммерческой или управленческой деятельности; реконструированные в тех же целях, предназначенные для выбытия, а также занимаемые сотрудниками компании, независимо от размеров арендной платы для пользования

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости, то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

После завершения строительства или реконструкции;

После окончания его применения в производстве, управлении, коммерческих операциях;

После передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

С началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

С началом реконструкции как подготовительной предпродажной операции.

1.2 Признание и первоначальная оценка

В составе активов организации признается инвестиционная собственность как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности производится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.

Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридические, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включаются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершенных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной собственности начинается с даты завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.

Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расходы, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключением тех расходов, которые необходимы для приведения объекта в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных периодов, в которых они возникли.

Последующие дополнительные расходы относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности.

Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того периода, в котором они возникли.

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стоимость, а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения, при которой инвестиционная собственность отражается в балансе по остаточной стоимости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимости приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Таблица 2 - Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

Показатель
Первоначальная оценка	По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и учет	Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев	Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения справедливой стоимости	Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках
Амортизация	Амортизация не начисляется	Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения	В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение	Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости)	Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнительное раскрытие	В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости	В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена

Данная модель отличается от учета по переоцененной стоимости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъюнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедливой стоимости. По многим объектам инвестиционной собственности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.

Каждая организация обязывается применять избранный порядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оценку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отражения в финансовой отчетности.

Переклассификация инвестиционной собственности в основные средства, запасы или в иные категории «собственности, занимаемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.

Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.

При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объекта инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отражается как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

Таблица 3 - Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 40

Модель учета по справедливой стоимости	Модель учета по первоначальной стоимости
Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости.	Использованные методы амортизации; Срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации; Совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) Справедливую стоимость инвестиционной недвижимости или указать причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности
Критерии, разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; Методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, Факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; Показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: Доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен доход в отчетном периоде; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; Наличие и размер ограничений возможности продажи инвестиционной недвижимости; Существенные обязательства: o по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной недвижимости либо o на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение инвестиционной недвижимости.

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.

В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:

o реклассификационные записи:

Перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),

Перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);

o записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:

- «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;

Исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);

Записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости).

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).

Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Определение		Российские аналоги
Первое применение новой системы бухгалтерского учета и финансовой отчетности	МСФО включают отдельный стандарт о том, как впервые применять МСФО. Он предоставляет определенные исключения, включает ряд требований, в том числе к раскрытию информации. Если компания принимает решение о переходе на МСФО в качестве стандарта составления отчетности, то при первой подготовке ее финансовой отчетности по МСФО требуется ретроспективное применение требований всех МСФО, действующих на отчетную дату, с некоторыми добровольными исключениями, в основном касающимися основных средств и иных активов, объединений бизнеса и учета пенсионных планов, а также с ограниченным количеством обязательных исключений. Сравнительные данные за предыдущие периоды должны быть подготовлены и представлены на основе МСФО. Практически все поправки, возникающие в результате первого приведения финансовых данных в соответствие с МСФО, необходимо скорректировать посредством отнесения на нераспределенную прибыль первого отчетного периода, представленного в формате МСФО. Некоторые поправки могут быть отнесены на гудвил или на статьи капитала.	Конкретные правила перехода на составление финансовой отчетности по РПБУ либо подготовки такой отчетности впервые положениями не установлены.
		Аналогично правилам, установленным для основных средств.
Определение «инвестиционная собственность»	Инвестиционная собственность (земля и здания), предназначенная для получения рентного дохода и/или увеличения стоимости капитала, инвестированного в инвестиционную собственность. Определение не включает собственность, используемую самой компанией, и собственность, предназначенную для продажи.	Понятия, эквивалентного понятию «инвестиционная собственность», не существует. В РПБУ выделяется отдельный показатель «Доходные вложения в материальные ценности», которые включают вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие материальные ценности, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование: аренду, прокат) с целью получения дохода.
Первоначальная оценка	Приобретенная и построенная компанией инвестиционная собственность отражается в учете в оценке по стоимости приобретения. Стоимость приобретенной инвестиционной собственности включает цену покупки и любые прямые затраты, такие как вознаграждение за профессиональные юридические услуги, налоги на передачу собственности и прочие затраты по операции. Объекты собственности, сооруженные компанией, должны отражаться в учете как основные средства до момента завершения строительства, когда данные объекты переходят в категорию инвестиционной собственности. Арендуемая собственность по финансовой или операционной аренде, также может классифицироваться как инвестиционная.	Учет ведется по правилам, установленным для основных средств (Аналогично МСФО, за исключением того, что прибыли/убытки от хеджирования денежных потоков не включаются в стоимость и вычет суммы государственной помощи из стоимости актива не допускается. Отсутствуют требования признания обязательства, связанного с выбытием актива, поэтому расходы по выбытию объекта основных средств не включаются в его первоначальную стоимость.)
Последующая оценка	Компания может использовать метод оценки по справедливой стоимости и по остаточной стоимости для всех видов инвестиционной собственности. При применении справедливой стоимости прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости отражается в отчете о прибылях и убытках, и балансовая стоимость не амортизируется.	Оценивается по правилам, установленным для основных средств (Частично совпадает с МСФО. Затраты на содержание объекта основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии), а также на проведение текущего и капитального ремонта включаются в текущие расходы. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования и учитываемых обособленно, замена каждой такой части учитывается как выбытие и приобретение самостоятельного инвентарного объекта.)
	В отношении изменений в использовании инвестиционной собственности существует подробное руководство по последующей ее классификации. Инвестиционная собственность, предназначенная для продажи, переводится в категорию «материально-производственные запасы»; инвестиционная собственность, используемая самой компанией - в категорию «основные средства».	Не применяется.
Периодичность и правила проведения переоценок	Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночные условия и обстоятельства на балансовую дату. Стандарт не требует привлечения независимого и квалифицированного оценщика, но это поощряет. Переоценки должны проводиться достаточно регулярно, с тем чтобы балансовая стоимость существенно не отличалась от справедливой стоимости.	Аналогично МСФО

Размещено на http://www.allbest.ru/

Заключение

Расхождения между российской системой бухгалтерского учета и МСФО приводят к значительным различиям между отчетностью, составляемой в РФ и в западных странах. При этом отчетность, составленная по международным стандартам, позволяет получить более точную картину положения дел в компании. Поэтому инвесторы и финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные и лизинговые компании) используют для оценки финансового состояния российских организаций финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с МСФО.

Цель реформирования системы бухгалтерского учета - приведение национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с требованиями рыночной экономики и международными стандартами финансовой отчетности.

Задачи реформы:

Сформировать систему стандартов учета и отчетности, обеспечивающих полезной информацией пользователей, в первую очередь инвесторов;

Обеспечить увязку реформы бухгалтерского учета в РФ с основными тенденциями гармонизации стандартов на международном уровне;

Оказать методическую помощь организациям в понимании и внедрении реформированной модели бухгалтерского учета.

Таким образом, государство заинтересовано в таком переходе, поскольку заинтересовано в притоке иностранных инвестиции, повышении прозрачности учета российских компаний и соответствия стандартов бухгалтерского учета требованиям рыночной экономики.

Переход российских компаний на МСФО важен и инвесторам, и руководству компаний, и государству.

Интерес государства. Предприятия государств, применяющих МСФО, имеют возможность получить денежные средства на более льготных условиях и в более сжатые сроки. Общепринятые стандарты финансовой отчетности необходимы для стран, заинтересованных в привлечении иностранного капитала. Это поможет оживить российскую экономику и увеличить поступления в бюджет.

Интерес инвесторов и собственников компаний. При отсутствии единой бухгалтерской отчетности международные инвесторы, заинтересованные в сохранении капитала и уменьшении инвестиционных рисков, вынуждены проводить дополнительные аналитические исследования, направленные на выявление истинного финансового положения конкретных предприятий или компаний, в результате чего капитал становится дороже. Введение МСФО в РФ сократит затраты на трансформацию отчетности и таким образом уменьшит издержки.

Интерес менеджмента предприятий. Руководство предприятия, использующего МСФО, получает отчетность, которая максимально объективно отражает действительность и на основе которой можно принимать обоснованные управленческие решения.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации;

2. Палий В.Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: Учебник. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 512 с. - (Высшее образование);

3. Сходства и различия - Сравнение Международных стандартов финансовой отчетности с Общепринятыми правилами бухгалтерского учета США и Российскими правилами бухгалтерского учета - Май 2007 г.

4. Умрихин С.А. Международные стандарты финансовой отчетности: российская практика применения / С. А. Умрихин, Ю.В. Ильина. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. - 432 с. - (Библиотека журнала «Российский бухгалтер»);

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Особенности подготовки к составлению отчетности по МСФО. Обеспечение и формирование учетной политики по МСФО и специфика ее дальнейшего изменения. Проведение трансформации отчетности в формат МСФО, первичное составление отчетности в этом формате.

лекция , добавлен 22.04.2010


Материальные и нематериальные активы. МСФО 16 "Учёт основных средств". МСФО 38 "Нематериальные активы". МСФО 17 "Аренда". МСФО 40 "Инвестиционная собственность". Раскрытие информации о связанных сторонах. МСФО 3 "Объединение бизнеса".

контрольная работа , добавлен 11.08.2007


Сравнительная характеристика российских и международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Реформирование российской финансовой отчетности в соответствии с МСФО. Перспективы перехода на международные стандарты в РФ, проблемы реформирования.

курсовая работа , добавлен 27.03.2009


Краткая характеристика международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные понятия и принципы. Методы подготовки отчетности в соответствии с МСФО. Корректирующие записи, реклассификация счетов и формирование финансовой отчетности по МСФО.

курсовая работа , добавлен 15.12.2010


Применение международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) как основы для составления финансовой отчетности компаний. Масштаб применения МСФО в отдельных странах. Основные проблемы применения МСФО. Сфера применения, вопросы правового внедрения.

реферат , добавлен 07.06.2010


Необходимость применения стандарта МСФО. Цели и сфера применения стандарта. Входящие остатки в балансе согласно МСФО. Обязательные исключения из ретроспективного применения. Распространение информации о переходе на МСФО, разъяснения последствий перехода.

презентация , добавлен 09.08.2013


Оценка влияния международных стандартов финансовой отчетности на российскую систему бухгалтерского учета. Анализ причин трансформации финансовой отчетности российских организаций в отчетность, составленную по МСФО. Учетная политика в соответствии с МСФО.

курсовая работа , добавлен 19.11.2012


Методика и этапы составления и предоставления отчетности в соответствии с МСФО. Характеристика отчетности, составленной по российским и международным стандартам. Использование методов трансформации финансовой отчетности, конверсии и смешанного учета.

курсовая работа , добавлен 08.04.2013


Общие требования, состав, представление и публичность бухгалтерской отчетности, формирование ее показателей. Понятие и структура международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные цели и причины перехода Российской Федерации на МСФО.

курсовая работа , добавлен 05.03.2014


Разработка научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию системы управленческого учета и финансовой отчетности в результате трансформации бухгалтерской отчетности в формат МСФО с учетом особенностей швейной промышленности РФ.

Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.

Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.

Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.

Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость объекта - это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.

Окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;

Началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;

Началом операционной аренды по договору.

Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду.

Обязательным раскрытием информации является: модель учета инвестиционного имущества, критерии для классификации инвестиционного имущества, степень оценки, произведенной независимым оценщиком, суммы арендного дохода от инвестиционного имущества, прямых операционных расходов и накопленного изменения справедливой стоимости.

1. Справедливая стоимость – это сумма, за которую актив: Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть: 1. Земля. 2. Здание. 3. Часть здания. 4. Земля и здание вместе. 5. Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у: 1. Владельца . 2. Арендодателя, в рамках финансовой аренды. 3. Арендатора, в рамках финансовой аренды .

4. Используемые собственником средства: 2. Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если: 2. Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то: 2. Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.

7. Что является примером инвестиционной собственности: 1. Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала. 2. Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала. 3. Здание, которым банк владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду. 4. Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду. 5. Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности. 6. Средства, создаваемые для третьих лиц. 7. Не сдаваемые в аренду средства. 8. Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности. 9. Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности. 10. Средства, сдаваемые в финансовую аренду.

4. 1-4 + 9.

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве3. Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами: 1. Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании. Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности: 3. В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно: . 2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются: 2. Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей стен должны быть списаны

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются: i. Цена покупки ii. Юридические услуги. iii. Налог на передачу титула собственности . iv. Накладные расходы, связанные с приобретением объекта. 1. i-iv 2. i-iii 3. i-ii 4. i

14. Следующие затраты: (i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании), (ii) операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации, (iii) сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции

объекта собственности, должны учитываться в качестве:

1. Непредвиденных расходов. 2. Капитализироваться в качестве основных средств. 3. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве: 2. Затрат по займам.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться: 1. По справедливой стоимости. 2. По текущей стоимости минимальных арендных платежей. 3. По наибольшей величине из 1и 2. 4. По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается: 1. По стоимости замещения имущества. 2. По справедливой стоимости . 3. По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен: 1. Используется стоимость переданного актива . 2. Используется ликвидационная стоимость. 3. Актив не может капитализироваться.

19. Банк в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться: 1. Ко всем основным средствам. 2. Ко всей инвестиционной собственности. 3. К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться: 1. В резерв переоценки. 2. В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей. 3. В отчет о прибылях и убытках .

21. Справедливая стоимость включает: 1. Специальные финансовые условия. 2. Операционные издержки, возникающие при продаже. 3. И 1 и 2. 4. Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает: 1. дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;

2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов; 3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности; 4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности. 5. Все из 1-4. 6. Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает: 1. дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость); 2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов; 3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем; 4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем. 5. Все из 1-4. 6. Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности: 1. Дисконтируя их до текущей стоимости. 2. Как условные обязательства. 3. Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по: 1. Фактической стоимости. 2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации. 3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями: 1. начало использования объекта владельцем – перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду; 2. начало подготовки к продаже – перевод из инвестиционной собственности в запасы; 3. сдача в аренду – перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность; 4. начало сдачи в операционную аренду – перевод из запасов в инвестиционную собственность; 5. - перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность. 6. Любого из 1-5 . 7. Ни одного из 1-5.

27. Если банк принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность: 1. Переводится в запасы.

2. Продолжает классифицироваться как инвестиционная собственность . 3. Переводится в собственность, используемую для собственных нужд компании.

28. Если банк начинает реконструкцию имеющихся объектов инвестиционной собственности с целью их дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, эти объекты: 1. Переводятся в запасы. 2. Продолжают классифицироваться как инвестиционная собственность . 3. Переводятся в состав средств, используемых для собственных нужд.

29. Если банк использует способ учета по фактической стоимости приобретения, переводы объектов из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд, или запасы, и обратно: 1. Не влияют на балансовую стоимость активов . 2. Должны сопровождаться переоценкой активов на дату перевода. 3. Запрещены.

30. При переводе активов, учитываемых по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в состав средств, используемых для собственных нужд или запасы, эти активы в дальнейшем учитываются: 1. По первоначальной стоимости. 2. По справедливой стоимости на дату изменения способа эксплуатации . 3. По первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации.

31. При переводе имущества из запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этой собственности на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью: 1. . 2. Дисконтируется до текущей стоимости. 3. Признается в качестве условного обязательства. 4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

32. Когда банк завершает строительство или реконструкцию объектов инвестиционной собственности, которые будут учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этих объектов на дату окончания строительства или реконструкции и их предыдущей балансовой стоимостью: 1. Признается в отчете о прибылях и убытках . 2. Дисконтируется до текущей стоимости. 3. Признается в качестве условного обязательства.

4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

33. Компенсация от третьих лиц за обесцененные, утерянные или конфискованные средства должна признаваться в качестве дохода: 1. Когда произошла потеря объекта. 2. Когда компенсация признается дебиторской задолженностью . 3. Когда произошло поступление денежных средств.

34. Балансовая стоимость объекта перестает учитываться (списывается с баланса): 1. При его выбытии. 2. При заключении договора финансовой аренды. 3. В любом из этих двух случаев.

35. Доход, полученный в результате продажи инвестиционной собственности, должен признаваться в качестве: 1. Прироста капитала. 2. Дохода в отчете о прибылях и убытках . 3. Выручки.

36. Прибыль или убыток, возникающие при продаже инвестиционной собственности, это: 1. Полученные денежные средства. 2. Полученные денежные средства минус балансовая стоимость актива . 3. Полученные денежные средства минус ликвидационная стоимость актива.

ВЫРУЧКА

1.Выручка: Это валовое поступление экономических выгод в ходе обычной деятельности компании, приводящее к увеличению капитала, иному, чем за счет взносов акционеров; 2.Справедливая стоимость:

1) Справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки;

3.Суммы торговых и оптовых скидок: 2) Вычитаются из суммы выручки;

4.В случае с беспроцентным кредитом или долгосрочным кредитом:

1) Выручка не признается до получения средств; 2) Определяется чистая дисконтированная стоимость будущих поступлений ; 3) Должен быть создан резерв по сомнительным долгам.

5. При обмене товаров:

1) Операция обмена не отражается в бухгалтерском учете; 2) В операции не задействованы денежные средства; 3) Возникает выручка.

6.В случае если сделка подразумевает последующее обслуживание проданного товара:

1) Эта сделка не приводит к возникновению выручки; 2) Выручка, относящаяся к предоставлению данной услуги, признается в течение всего периода обслуживания ; 3) Эта сделка всегда рассматривается как операция кредитования.

7.Сочетание сделок, например, в рамках договора продажи и обратной покупки:

1) Рассматривается как одна сделка ; 2) Отражается отдельно в части продажи и обратной покупки; 3) Запрещено законом.

8.Выручка от продаж признается:

1) В любое время, когда продавец принял решение признать выручку; 2) В конце каждого отчетного периода; 3) Когда определенные условия признания были выполнены.

9.Обычный кредитный риск, связанный с продажами:

1) Лучшая причина для отсрочки признания выручки; 2) Не является причиной для отсрочки признания выручки ; 3) Подробно отражается в отчете аудиторов.

10.Если компания сохраняет значительные риски, то:

1) Выручка не будет признана ; 2) Не существует проблем для признания выручки; 3) Страхование является обязательным.

11.Если получение выручки зависит от получения выручки покупателем в результате продажи товаров третьей стороне: 1) Сделка не признается в качестве продажи; 2) Сделка может состояться с согласия акционеров; 3) Признание выручки откладывается .

12.В случае, когда меры валютного контроля ставят под угрозу перевод суммы выручки:

1) Признание выручки возможно только после получения разрешения на перевод средств ; 2) Сделка отменяется; 3) Должен быть создан резерв под безнадежный долг.

13.После того, как сумма признана в качестве выручки, риск невыплаты рассматривается как:

1) Снижение суммы выручки; 2) Расходы на безнадежные и сомнительные долги ; 3) Сумма, относимая на статью кредиторская задолженность.

14.Если покупателю предоставляются гарантии, затраты на гарантийное обслуживание признаются:

1) В качестве расходов ; 2) Как уменьшение суммы выручки; 3) В последующий период.

15.Выручка от предоставления услуг признается путем указания на:

1) Первоначальные расчеты и оценки; 2) Платежи, полученные авансом; 3) Стадию завершенности сделки на отчетную дату.

16.Стадия завершенности, затраты на дату отчетности и затраты для завершения сделки:

1) Не учитываются; 2) Отражаются в отчетности; 3) Могут быть надежно оценены .

17. Проверка и пересмотр оценки:

1) Означает, что финансовый результат сделки не может быть надежно оценен; 2) Означает, что финансовый результат сделки может быть надежно оценен ; 3) Аннулирует сделку.

18.Авансовые и промежуточные поступления от клиентов:

1) Являются доказательством стадии завершенности; 2) Могут не отражать стадии завершенности ; 3) Должны учитываться как кредиторская задолженность.

19.В случае вероятности возмещения расходов, признается:

1) Вся выручка; 2) Только часть выручки, равная расходам; 3) Выручка не признается.

20.Выручка от процентов должна признаваться:

1) На пропорционально-временной основе, учитывая

эффективную доходность актива ; 2) На денежной основе; 3) На пропорционально-временной основе, учитывая период погашения задолженности.

21.Лицензионные платежи должны признаваться: 1) На денежной основе; 2) На основе начислений ; 3) По факту.

22.Дивиденды должны признаваться:

1) На денежной основе; 2) На основе начислений; 3) Когда установлено право акционеров на получение выплаты.

Упражнения и вопросы

Определите, когда и в каком объеме выручка может быть признана в следующих ситуациях.

Если выручка признается, укажите в своих ответах Дебет и Кредит:

1. Вы собираетесь осуществить очередную ежемесячную поставку партии товаров и узнаете, что Ваш клиент перестал осуществлять доставку. Он обращается к вам с просьбой оставить товары на хранение у себя до того, как он найдет альтернативный способ доставки, при условии, что ответственность за риски лежит на нем.

2. Вы продаете ковры сети магазинов розничной торговли. Приемочный контроль является обязательным условием, а выполняющий эту работу специалист заболел. За последние 3 года случаев возврата ковров не было.

3. Вы продаете калориферы оптовику. Письменное уведомление о возврате товара принимается в течение 30 дней после продажи.

4. В апреле Вы поставили Вашему агенту 40 компьютеров по консигнационному договору. В ноябре агент продает компьютеры, но средства поступают вам только в декабре.

5. Вы продаете программное обеспечение по Интернету. Клиенты могут оплачивать заказы при получении товара.

6. Ваша компания строит складские помещения. Вы получаете авансы и промежуточные платежи в ходе строительства склада. Когда строительство завершено, 2% от общей суммы еще Вам не выплачено, но вскоре должно быть выплачено.

7. Покупатель осуществляет оплату за товары 5 числа каждого месяца. Отгрузка осуществляется 10 числа каждого месяца, а приемка поставленной продукции – 15 числа.

8. Вы продаете портфель акций в январе за $10.000, с предусмотренной условиями договора последующей обратной покупкой в марте за $10.500.

9. Вы предлагаете контракт на техническую поддержку оборудования на 5 лет, в соответствии с контрактом оплата должна осуществляться авансом. 10. Вы продаете оборудование за $100.000, оплата производится в рассрочку в течение года. Процентная ставка составляет 10%. Сумма процентных платежей включена в цену.

11. Вы продаете гостиницу, при этом Ваша фирма принимает обязательство по ремонту системы водостока. Ваш рабочий будет отсутствовать в течение двух месяцев.

12. Вы устанавливаете телефонную сеть для клиента в 20-ти

идентичных зданиях, в рамках одного контракта.

13. Вы продаете копировальный аппарат за $30.000, включая годовую гарантию. Справедливая стоимость гарантии – $2.400. Копировальный аппарат требует ежеквартального технического обслуживания.

14. В июле, в качестве агента, вы заказываете выступление группы музыкантов, которое должно состояться в танцевальном зале один раз в марте и один раз в мае. Ваша комиссия составляет $4.000.

15. Клиент подписывает страховой полис, в соответствии с которым Ваша компания получает комиссию $5.000. Платежи будут осуществляться ежемесячно в течение 2 лет. Сбор платежей будет осуществляться по месту жительства клиента. Комиссия по каждому сбору будет составлять $100.

16. Вы предоставляете заем в размере 100.000 долларов США под 12% на 3 года. Проценты выплачиваются в конце каждого года. Ваше вознаграждение за управление кредитом составляет 3.600 долларов США и выплачивается авансом.

17. Вы предлагаете заем в размере $100.000 под 15% годовых на 4 года. Проценты выплачиваются в конце каждого года. Вознаграждение за принятое обязательство о выдаче кредита составляет $4.800 и выплачивается авансом. Заем снимается в 1й день 3-го года.

18. Вы предоставляете заем на 4 года. Вознаграждение за обслуживание, выплачиваемое авансом, составляет $32.000. Ежеквартально Вы проводите аудит отчетности Вашего клиента и пересматриваете финансовые результаты, для подтверждения надлежащего выполнения договора о займе.

19. Вы организуете синдицированный займ в размере $2.000 млн. Вы предоставляете 5% от суммы займа. Ваш процентный доход составляет 8%, в то время как другие члены синдиката имеют лишь 6%.

21. Для того чтобы стать членом клуба автомобилистов, Вам нужно заплатить вступительный взнос $100 долларов США и годовой членский взнос $600. Каким образом автомобильный клуб должен признать выручку?

22. По договору франчайзинга предприятие по обслуживанию автомобилей должно купить у Вас боксы для технического обслуживания. Право собственности переходит после установки и проверки оборудования местными властями.

23. Вы назначаете комиссию за передачу монопольного или льготного права в размере $80.000, к оплате в начале года. Вы также назначаете ежемесячное вознаграждение $6.000. Ежемесячно Вы осуществляете фиксированный объем поставок стоимостью $7.200, включая Вашу нормативную чистую прибыль в объеме $1.200. Поставки сверх предусмотренных договором объемов оплачиваются отдельно.

24. $30.000 из суммы уплачиваемой Вам комиссии за передачу монопольного или льготного права отводится на обучение 60 сотрудников компании, купившей такое право.

25. Вы настаиваете, чтобы в компании, купившей у Вас право на производство продукции, ежегодно за возмещаемую Вам плату проводился организованный Вами финансовый и внутренний аудит.

26. У Вас есть контракт на разработку программного обеспечения на $50.000. $10.000 из этой суммы относится к

сервисной поддержке после продажи. На данный момент завершено 20% разработки. Клиент оплатил $18.000 и выплатит остаток после окончательного завершения разработки.

27. Принадлежащие Вам права на торговую марку Вы продаете в Грузии за $70 млн. сроком на 10 лет.

28. Принадлежащие Вам права на лекарство Вы продаете в США и Европе за $100 млн. на неограниченный срок, но с условием, что Вы сами будете способствовать в получении разрешения от Федерального агентства по надзору за качеством лекарственных препаратов.

Ответы на упражнения и вопросы :

1. Выручка может быть признана немедленно. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка

2. Выручка может быть признана немедленно. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка

3. По истечении 30 дней, если возврата не происходит, выручка может быть признана. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (по окончании 30 дней)

4. Выручка признается в ноябре, когда компьютеры проданы агентом. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (в ноябре) 5. Выручка может быть признана, когда Ваш представитель доставил товары и получил наличные. Дебет: денежные средства. Кредит: выручка

6. Если работа завершена, выручка может быть признана. Дебет: дебиторская задолженность, доходы будущих периодов. Кредит: выручка

7. Признание выручки осуществляется после приемки товаров. Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка

8. Это, в сущности, операция финансирования, следовательно, выручка не признается.

9. Разделите выручку на 60, и каждый месяц признавайте 1/60 от суммы выручки. Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов (день1й) Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка (ежемесячно)

10. Немедленно признается выручка в сумме $90.909 (100.000/110%) и проценты к получению в сумме $9.091, и соответственно, дебиторская задолженность в сумме $100.000. Дебет: дебиторская задолженность $100.000 Кредит: Выручка $90.909, процент к получению $9.091.

11. Отложите признание выручки до тех пор, пока не будет отремонтирован водосток.

Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов.

12. Признается 5% выручки по мере завершения работ в каждом здании. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (по мере завершения установки в каждом здании)

13. Признается $27.600 выручки от продаж немедленно и $600 в качестве выручки от реализации услуг после каждого техосмотра. Дебет: денежные средства $30.000. Кредит: выручка $27.600, доходы будущих периодов $2.400.

14. Признается $2.000 после каждого выступления группы. Дебет: дебиторская задолженность $2.000. Кредит: доходы будущих периодов $2.000 после каждого выступления.

15. Единовременно признается комиссия в размере $2.600 и $100 после получения каждого платежа. Дебет: дебиторская задолженность $5.000. Кредит: выручка $2.600, доходы будущих периодов $2.400.

16. Проценты начисляются ежемесячно, и комиссия признается ежемесячно ($100 в месяц). Дебет: займ к получению $100.000, денежные средства $3.600. Кредит: денежные средства $100.000 доходы будущих периодов $3.600 (в день предоставления займа) Дебет: дебиторская задолженность $1.000, доходы будущих периодов $100 Кредит: проценты к получению $1.000, доход от вознаграждения $100 (ежемесячно).

17. Проценты начисляются ежемесячно в течение 3го и 4го годов, и $200 комиссии признается ежемесячно в течение 3-го и 4-го годов.

Дебет: дебиторская задолженность $4.800. Кредит: Доходы будущих периодов $4.800 (в день 1)

Дебет: займ к получению $100.000. Кредит: денежные средства $100.000 (при снятии средств)

Дебет: дебиторская задолженность $1.250, доходы будущих периодов $200. Кредит: Проценты к получению $1,250, доход от вознаграждения $200 (ежемесячно после снятия средств).

18. Признается вознаграждение $2.000 по мере завершения каждого пересмотра. Дебет: денежные средства $32.000. Кредит: доходы будущих периодов $32.000 (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов $2.000. Кредит: доход от вознаграждения $ 2.000 (после пересмотра).

19. Каждый год вы учитываете $6 млн. в качестве процента к получению, и $2млн. в качестве вознаграждения за синдицирование. Дебет: займ к получению $100 млн. Кредит: денежные средства $100 млн. (в день 1) Дебет: денежные средства $8 млн. Кредит: проценты к получению $6 млн., комиссия $2 млн. (после получения процентов) 20. Выручка будет признаваться после проведения выставки в декабре. Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов (в октябре).

21. Сумма $100 может признаваться в качестве выручки клуба

автомобилистов после Вашей регистрации. Выручка от членских взносов признается по $50 в месяц. Дебет: денежные средства $700. Кредит: выручка $100, доходы будущих периодов $600.

22. Сделка признается в качестве продажи после успешного проведения проверки. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: доходы будущих периодов (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка (после проведения проверки). 23. Признается только $65.600 ($80.000 -($1200 *12)= $65.600) в качестве вознаграждения в начале года. Остаток рассматривается как авансовый платеж ежемесячного вознаграждения и признается в размере $1200 в месяц дополнительно к ежемесячному вознаграждению. Дебет: денежные средства $80.000. Кредит: выручка $65.600, доходы будущих периодов $14.400 (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов $1.200. Кредит: выручка $1.200. (ежемесячно).

24. По мере завершения обучения каждого сотрудника признается выручка в размере $500.

Дебет: доходы будущих периодов $500. Кредит: выручка $500.

25. Признается не как выручка, а как возмещение затрат Вашей компании на проведение аудита. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: затраты на аудит.

26. Признается 20% ($50.000 -$10.000) = $8.000 выручки. Дебет: денежные средства $18.000, Кредит: выручка $8.000, доходы будущих периодов $10.000

27. Признается $7 млн. в год. Дебет: денежные средства $70 млн. Кредит: выручка $7 млн., доходы будущих периодов $63 млн. (год 1).

28. Выручка в сумме $100 млн. признается и считается продажей после получения подтверждения Федерального агентства по контролю за качеством лекарственных препаратов. Дебет: дебиторская задолженность $100 млн. Кредит: доходы будущих периодов $100 млн.

Похожая информация.

Устанавливает, что изменение учетной политики по собственной инициативе организации возможно только в том случае, если такое изменение приводит к представлению в финансовой отчетности надежной и более уместной информации о влиянии, оказываемом операциями, другими событиями или условиям на финансовое положение, финансовые результаты или денежные потоки организации. Весьма маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приведет к более уместному представлению информации.

32 Настоящий стандарт требует, чтобы все организации оценивали справедливую стоимость инвестиционной недвижимости как для целей оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), так и для целей раскрытия информации (если организация использует модель учета по первоначальной стоимости). Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость.

32A Организация может:

(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость; и

(b) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всех остальных объектов инвестиционной недвижимости независимо от выбора, сделанного в подпункте (a).

32B Некоторые страховщики и другие организации управляют внутренним фондом недвижимости, который выпускает номинальные паи, при этом некоторые паи удерживаются инвесторами по связанным договорам, а другие удерживаются самой организацией. Пункт не разрешает организации оценивать недвижимость, удерживаемую фондом, частично по первоначальной стоимости и частично по справедливой стоимости.

32C Если организация выбирает разные модели для двух категорий, обозначенных в пункте , то все продажи инвестиционной недвижимости между пулами активов, оцениваемых с использованием разных моделей, должны признаваться по справедливой стоимости, и кумулятивное изменение справедливой стоимости должно признаваться в составе прибыли или убытка. Следовательно, если та или иная инвестиционная недвижимость продается из пула, в котором используется модель учета по справедливой стоимости, в пул, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, справедливая стоимость этой недвижимости на дату ее продажи становится ее условной первоначальной стоимостью.

Модель учета по справедливой стоимости

33 После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных в пункте .

35 Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

36 - 39 [Удалены]

40 При оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (IFRS) 13 организация должна убедиться, что справедливая стоимость отражает, среди прочего, арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены на инвестиционную недвижимость в текущих рыночных условиях.

40A Когда арендатор использует модель учета по справедливой стоимости для оценки инвестиционной недвижимости, которая удерживается в качестве актива в форме права пользования, он должен оценивать актив в форме права пользования, а не соответствующую недвижимость, по справедливой стоимости.

41 МСФО (IFRS) 16 определяет основу для первоначального признания первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Пункт требует, чтобы при необходимости инвестиционная недвижимость, удерживаемая арендатором в качестве актива в форме права пользования, переоценивалась до справедливой стоимости, если организация выбирает модель учета по справедливой стоимости. Когда арендные платежи осуществляются по рыночным ставкам, справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, в момент приобретения, за вычетом всех ожидаемых арендных платежей (включая те, которые относятся к признанным обязательствам по аренде), должна быть равна нулю. Таким образом, переоценка актива в форме права пользования, с первоначальной стоимости, определенной в соответствии с МСФО (IFRS) 16, до справедливой стоимости в соответствии с пунктом (с учетом требований пункта 50) не должна приводить к возникновению каких-либо первоначальных прибылей или убытков, кроме случаев, когда справедливая стоимость оценивается в разные моменты времени. Это может иметь место, когда решение о применении модели учета по справедливой стоимости принимается после первоначального признания.

42 - 47 [Удалены]

48 В исключительных случаях в тот момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью после изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятности различных результатов будет настолько сложно оценить, что польза от выбора одного оценочного показателя справедливой стоимости сводится на нет. Это может указывать на невозможность надежной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе (см. пункт ).

50 При определении балансовой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости организация не допускает повторного счета в отношении активов или обязательств, которые признаны в качестве отдельных активов или обязательств. Например:

(a) оборудование, такое как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания и, как правило, включается в справедливую стоимость соответствующей инвестиционной недвижимости, а не признается отдельно в качестве основных средств;

(b) если в аренду сдается меблированный офис, то в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендные доходы относятся к меблированному офису. Когда мебель включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, организация не признает эту мебель в качестве отдельного актива;

(c) в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается предоплаченный или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку организация признает его в качестве отдельного обязательства или актива;

(d) справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, отражает ожидаемые денежные потоки (включая переменные арендные платежи, которые ожидается выплатить). Следовательно, если полученная оценка той или иной недвижимости определена за вычетом всех платежей, которые, как ожидается, будут осуществлены, то необходимо будет включить обратно величину признанного обязательства по аренде, чтобы получить балансовую стоимость этой инвестиционной недвижимости на основе модели учета по справедливой стоимости.

51 [Удален]

52 В некоторых случаях организация ожидает, что приведенная стоимость ее платежей, связанных с той или иной инвестиционной недвижимостью (кроме платежей, связанных с признанными обязательствами), превысит приведенную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организация применяет МСФО (IAS) 37 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы" , чтобы решить, признавать ли обязательство и, если признавать, как его оценивать.

Невозможность надежной оценки справедливой стоимости

53 Существует опровержимое допущение о том, что организация имеет возможность надежно оценивать справедливую стоимость той или иной инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе. Однако в исключительных случаях может быть, что в момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью вследствие изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что справедливая стоимость данной инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке на продолжающейся основе. Такая ситуация возникает тогда и только тогда, когда рынок для сопоставимых объектов недвижимости является неактивным (например, за последнее время проводилось небольшое количество операций, котировки цен не являются текущими или наблюдаемые цены сделок указывают на то, что продавец был вынужден осуществить продажу) и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на прогнозах дисконтированных денежных потоков) отсутствуют. Если организация заключает, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке, но ожидает, что справедливую стоимость этой недвижимости возможно будет с надежностью оценить по завершении строительства, организация должна оценивать этот строящийся объект инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости до тех пор, пока либо его справедливая стоимость не станет поддаваться надежной оценке, либо не будет завершено строительство (в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше). Если организация заключает, что справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме строящегося объекта инвестиционной недвижимости) не поддается надежной оценке на продолжающейся основе, организация должна оценивать эту инвестиционную недвижимость, используя модель учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, находящейся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости должна приниматься равной нулю. Организация должна продолжить применять МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 вплоть до выбытия данной инвестиционной недвижимости.

53A Как только организация сможет надежно оценить справедливую стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости, который ранее оценивался по первоначальной стоимости, она должна оценивать данную недвижимость по справедливой стоимости. Предполагается, что в момент завершения строительства такой недвижимости становится возможной надежная оценка справедливой стоимости. Если это не соответствует действительности, то согласно пункту эту недвижимость следует учитывать с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае активов, находящихся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования.

53B Предположение о том, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке, может быть опровергнуто только при первоначальном признании. Организация, которая оценила строящийся объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, не может сделать вывод, что справедливая стоимость завершенного объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке.

54 В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пункте , организация вынуждена оценивать инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16, она оценивает всю остальную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, включая строящиеся объекты инвестиционной недвижимости. В таких случаях, несмотря на то, что организация может использовать модель учета по первоначальной стоимости для одной инвестиционной недвижимости, она должна продолжать учитывать каждый из оставшихся видов недвижимости с использованием модели учета по справедливой стоимости.

55 В том случае, если ранее организация оценивала ту или иную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать эту недвижимость по справедливой стоимости до момента ее выбытия (или до момента, когда данная недвижимость станет недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда организация начнет развивать данную недвижимость для последующей ее продажи в ходе обычной деятельности), даже если сопоставимые рыночные сделки станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.

Модель учета по первоначальной стоимости

56 После первоначального признания организация, которая выбирает модель учета по первоначальной стоимости, должна оценивать инвестиционную недвижимость:

(a) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 "Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность" , если она отвечает критериям классификации в качестве предназначенной для продажи (или включена в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи);

(b) в соответствии с МСФО (IFRS) 16, если она удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования и не предназначена для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5; и

(c) в соответствии с требованиями в МСФО (IAS) 16 для модели учета по первоначальной стоимости во всех остальных случаях.